Vermietet gekauft
Was passiert mit dem Mieter, wenn Sie kaufen?
Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag mit. Für 31 Länder steht hier, woran der Eintritt hängt, wie Sie kündigen können und was mit der Kaution ist.
Das Wichtigste zuerst
„Kauf bricht nicht Miete" gilt fast überall, deshalb ist nicht der Grundsatz interessant, sondern die Bedingung. In 9 von 31 Ländern hängt der Eintritt an einer Formalie: einer Eintragung, einer Registrierung, einem sicher datierten Schriftstück. Fehlt sie, gilt der Grundsatz nicht in gleicher Weise.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Woran der Eintritt hängt
keine
Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein, ohne dass eine Formalie erfüllt sein muss. Der Mieter bleibt, Sie werden sein Vermieter.
Wie der Eintritt genau läuft
Der Mietvertrag geht nach § 1120 ABGB auf den Erwerber über. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Eintritt zwingend, der Vertrag bleibt mit allen Klauseln bestehen (§ 2 MRG).
Wann Sie kündigen können
Außerhalb des MRG kann mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden; ein im Grundbuch verbücherter Mietvertrag schließt das Sonderkündigungsrecht des § 1120 ABGB aus. Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht starker Kündigungsschutz, der Vermieter braucht einen wichtigen Grund.
Wie stark Sie die Miete erhöhen dürfen
Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten Mietzinsgrenzen (Richtwert- oder Kategoriemietzins); außerhalb ist der Mietzins frei vereinbar und wird meist wertgesichert angepasst.
Die Kaution
Üblich sind zwei bis drei Bruttomieten; die Kaution ist gewinnbringend zu veranlagen und am Ende samt Zinsen zurückzuzahlen. Der Erwerber tritt in die Kaution ein.
Rechtsgrundlage: § 1120 ABGB und das Mietrechtsgesetz (MRG), § 2 für den Eintritt des Erwerbers. Stand 2026-07-28.
Das sollten Sie vom Verkäufer verlangen 3
- bestehende Mietverträge und ob MRG-Vollanwendung vorliegt
- ob der Mietvertrag im Grundbuch verbüchert ist
- Kaution und Art des Mietzinses
Die Kaution steht in keinem Inserat, und Sie schulden sie trotzdem
Sie kommt nicht mit dem Kaufpreis, und am Ende des Mietverhältnisses will der Mieter sie von Ihnen zurück. In 14 von 31 Ländern gibt es dafür eine gesetzliche Obergrenze, in 17 nicht.
Für die übrigen Länder steht hier keine Zahl. Wo der Gesetzestext nur von marktüblichen Beträgen spricht, ist das eine Beobachtung und keine Grenze. Wer sie als Grenze ausgibt, behauptet eine Rechtslage, die es nicht gibt. Das Vereinigte Königreich deckelt in Wochenmieten statt in Monaten, und wir rechnen das nicht um.
Die übrigen Länder
Sortiert nach dem, was der Eintritt voraussetzt. Oben stehen die Länder, in denen eine fehlende Formalie den Grundsatz aushebelt.
Polen
kündbar, wenn Form fehlt
Kodeks cywilny, Art. 678 (Eintritt des Erwerbers), und die Ustawa o ochronie praw lokatorów (Mieterschutzgesetz)
Bulgarien
Eintragung im Grundbuch
Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (Zakon za zadalzheniyata i dogovorite, ZZD), Art. 237 für den Übergang auf den Käufer
Lettland
Eintragung im Grundbuch
Dzīvojamo telpu īres likums (lettisches Wohnraummietgesetz) und der Civillikums
Spanien
Eintragung im Grundbuch
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 14 für den Eintritt des Erwerbers
Italien
Registrierung des Vertrags
Codice Civile, Art. 1599 für den Eintritt des Erwerbers bei registriertem Vertrag; Legge 431/1998 für die Wohnraummiete
Griechenland
sicher datiertes Schriftstück
Zivilgesetzbuch (Astikos Kodikas), Art. 614 für den Eintritt des Erwerbers und Art. 618 für Verträge über neun Jahre
Rumänien
sicher datiertes Schriftstück
Zivilgesetzbuch (Codul civil, Gesetz Nr. 287/2009), Art. 1811 für die Bindung des Erwerbers
Serbien
sicher datiertes Schriftstück
Zakon o obligacionim odnosima (Gesetz über die Schuldverhältnisse), Regeln zur Veräußerung der vermieteten Sache
Schweden
Schriftform und Einzug
Jordabalken 12 kap. (hyreslagen); Besitzschutz nach 12 kap. 46 § und Übergang auf den neuen Eigentümer nach dem Jordabalken
Belgien
keine
Vlaams Woninghuurdecreet und die entsprechenden Dekrete in Wallonie und Brüssel; als Grundlage der Code civil
Dänemark
keine
Lejeloven (dänisches Wohnraummietgesetz)
Deutschland
keine
§ 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete), § 573 BGB (Eigenbedarf) und § 551 BGB (Kaution)
Estland
keine
Võlaõigusseadus (estnisches Schuldrechtsgesetz), Regeln zur Wohnraummiete
Finnland
keine
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (Gesetz über die Wohnraummiete, 481/1995)
Frankreich
keine
Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, Art. 15 für congé pour vente und reprise; Code civil, Art. 1743 für den Eintritt des Erwerbers
Irland
keine
Residential Tenancies Act 2004 (Section 12 Pflichten des Vermieters, Registrierung bei der RTB) in der Fassung des Residential Tenancies (Miscellaneous Provisions) Act 2026, wirksam ab 01.03.2026
Kroatien
keine
Zakon o najmu stanova (Gesetz über die Wohnungsmiete)
Litauen
keine
Litauisches Zivilgesetzbuch (Civilinis kodeksas, Gesetz Nr. VIII-1864), Kapitel XXVIII zur Miete
Luxemburg
keine
Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag (loi sur le bail à usage d'habitation), reformiert 2024
Malta
keine
Private Residential Leases Act (Cap. 604); als Grundlage der Civil Code (Cap. 16)
Niederlande
keine
Burgerlijk Wetboek Boek 7, Art. 226 (koop breekt geen huur)
Norwegen
keine
Husleieloven (Lov om husleieavtaler), § 8-6 für den Eigentümerwechsel
Portugal
keine
Código Civil und das Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei 6/2006); Kündigung durch den Vermieter nach Art. 1101 Código Civil
Schweiz
keine
Art. 261 OR für den Übergang und die Eigenbedarfskündigung des Erwerbers; Art. 257e OR für die Kaution
Slowakei
keine
Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), § 680 für den Eintritt des Erwerbers
Slowenien
keine
Stanovanjski zakon (SZ-1), Kündigung nach dem Kapitel VI.7 und den Verschuldensgründen des 103. člen
Tschechien
keine
Občanský zákoník (Gesetz Nr. 89/2012 Sb.), § 2221 ff. für den Übergang des Mietverhältnisses
Ungarn
keine
2013. évi V. törvény (Ptk., Bürgerliches Gesetzbuch) und das 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény)
Vereinigtes Königreich
keine
Housing Act 1988, reformiert durch den Renters' Rights Act 2025 (Abschaffung von Section 21, neue Section-8-Gründe inklusive Ground 1A bei Verkauf)
Zypern
keine
Rent Control Law, Cap. 23 für kontrollierte Mieten; freie Mieten nach dem Contract Law, Cap. 149
Was hier steht, ist keine Rechtsberatung. Wo wir eine Frage für ein Land nicht am Gesetzestext belegen können, steht das ausdrücklich da, statt eine Zahl zu nennen, die plausibel klingt. Stand des Korpus: 2026-07-28.
Was eine vermietete Wohnung wirklich bringt, rechnet ein Dossier durch, mit der bestehenden Miete statt einer erhofften. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.