Was mitkommt
Was steht im Grundbuch, das Sie mitkaufen?
Ein Wegerecht, ein Leitungsrecht, ein Wohnrecht: Solche Lasten hängen am Grundstück, nicht an der Person. Für 31 Länder steht hier, was bindet und wo Sie nachsehen.
Das Wichtigste zuerst
Eine eingetragene Last bindet Sie, auch wenn Sie sie nicht kannten. Das gilt in praktisch allen 31 Ländern und steht in Österreich so im Gesetz (§ 472 ABGB). Nichtwissen schützt hier also nicht, und deshalb ist der Blick in das Register kein Formalismus, sondern die Prüfung, an der ein Kauf hängt.
Wenn im Register nichts steht, ist nichts da?
Hier gehen die Länder auseinander, und zwar in zwei Richtungen, die sich widersprechen. In 8 Ländern existiert eine Last ohne Eintragung gegenüber Dritten gar nicht. Der Auszug ist dort eine vollständige Auskunft.
In 2 Ländern kann eine Last dagegen auch ohne Eintragung entstehen, durch lange Ausübung: Irland und Serbien. Das ist der teure Fall, weil er die naheliegende Prüfung aushebelt. Der Auszug ist sauber, der Streit bricht nach dem Kauf aus.
Praktisch folgt daraus: Wer im Register nichts findet, hat dort nichts gefunden. Bewiesen hat er damit nicht, dass nichts existiert. Die zweite Prüfung ist die Besichtigung mit offenen Augen. Ein ausgefahrener Weg über das Grundstück, ein Kabelschacht, eine Leitung an der Fassade, ein Nachbar, der selbstverständlich durchgeht.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Eine Last, die NICHT im Register steht
nicht belegt
Für dieses Land können wir nur den eingetragenen Normalfall belegen. Was mit einer nicht eingetragenen Last geschieht, sagt unsere Quelle nicht.
Welche Lasten es hier gibt
Dienstbarkeiten (Servitute) wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Fruchtgenuss und Wohnungsgebrauchsrecht.
Wen sie binden
Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer; der Käufer ist daran gebunden, auch wenn er sie nicht kannte.
Wo Sie nachsehen
Die Lasten stehen im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs; der Käufer sollte einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen.
Rechtsgrundlage: Dienstbarkeit nach § 472 ABGB (dazu Fruchtgenuss und Wohnungsgebrauchsrecht § 521); im Grundbuch (C-Blatt) eingetragen bindet sie jeden Erwerber. Stand 2026-07-29.
Das sollten Sie vor der Unterschrift sehen 3
- aktueller Grundbuchauszug, C-Blatt (Lastenblatt)
- Inhalt jeder Dienstbarkeit
- ob eine ersessene oder außerbücherliche Last droht
Die übrigen Länder
Die Spalte in der Mitte beantwortet die Frage, die zählt: Was ist mit einer Last, die nicht eingetragen ist? Oben steht, wo der Auszug allein nicht genügt.
Irland
kann trotzdem bestehen
Land and Conveyancing Law Reform Act 2009, Sections 33 bis 38 zur Ersitzung von easements und profits a prendre; Section 49A Registration of Title Act 1964 für die Eintragung ohne Gerichtsbeschluss; Registration of Deeds and Title Act 2006
Serbien
kann trotzdem bestehen
stvarna službenost nach Art. 49 Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa; das Recht besteht für die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks und haftet damit an der Sache, Ersitzung nach zwanzig Jahren möglich
Bulgarien
wer zuerst einträgt, gewinnt
Nutzungsrecht nach Art. 56 bis 62 Zakon za sobstvenostta; nach Art. 112 sind alle Akte einzutragen, die dingliche Rechte an einer Immobilie begründen oder übertragen, und nach Art. 113 wirkt ein nicht eingetragenes Recht nicht gegen Dritte, die früher erworben und eingetragen haben
Norwegen
Käufer kann verdrängen
servitutt nach dem servituttlova (Lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom) § 1; die Eintragung im grunnboka entscheidet über die Wirkung gegen den Erwerber, tinglysingslova § 20 und § 21
Belgien
gibt es nicht
erfdienstbaarheid und vruchtgebruik nach Boek 3 'Goederen' van het Burgerlijk Wetboek (Wet van 4 februari 2020); als zakelijk recht bindet die eingetragene Last den Erwerber
Litauen
gibt es nicht
servitutas nach Art. 4.111 Civilinis kodeksas; bei einem Wechsel des Eigentums bleibt der bestellte servitutas bestehen, wirksam wird er nach Art. 4.124 mit der Eintragung im Nekilnojamojo turto registras
Luxemburg
gibt es nicht
servitude nach Art. 637 Code civil (dazu droit de passage Art. 682, usufruit); als droit réel nach der publicité foncière gegenüber dem Erwerber opposable
Malta
gibt es nicht
easement nach Art. 400 Abs. 1 Civil Code (Cap. 16): ein Recht zugunsten eines Grundstücks über das Grundstück eines anderen; nach Art. 458 ist der Titel ohne öffentliche Urkunde nichtig und wirkt gegenüber Dritten erst nach Eintragung im Public Registry
Rumänien
gibt es nicht
servitute nach Art. 755 Codul civil (Legea 287/2009); die Eintragung in die cartea funciară ist konstitutiv und macht die Last gegenüber jedem späteren Erwerber wirksam
Ungarn
gibt es nicht
telki szolgalom nach dem Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, dazu haszonélvezet); die Eintragung ins ingatlan-nyilvántartás ist konstitutiv und bindet den Erwerber
Vereinigtes Königreich
gibt es nicht
easement und restrictive covenant; nach dem Land Registration Act 2002 (s. 29) bindet die Eintragung im charges register jeden Erwerber (successor in title)
Zypern
gibt es nicht
easement nach Art. 11 Abs. 1 Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224; ein Recht über fremdem Grund wird nur durch eine beim District Lands Office eingetragene Gewährung des Eigentümers erworben, für eingeschlossene Grundstücke gilt Art. 11A
Schweden
erlischt beim Verkauf
servitut nach Jordabalken (1970:994), 14 kap.; ist es eingetragen, bindet es den neuen Eigentümer nach 7 kap. 14 §
Dänemark
nicht belegt
servitut nach dem Tinglysningsloven; eine tinglyst servitut bindet jeden Käufer, unabhängig von seiner Kenntnis
Deutschland
nicht belegt
Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB (dazu Nießbrauch § 1030, Wohnungsrecht § 1093, Reallast § 1105); eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs, bindet den Erwerber
Estland
nicht belegt
reaalservituut nach § 172 Asjaõigusseadus (Ausübung § 178 bis § 185); das Recht steht dem jeweiligen Eigentümer zu und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks, eingetragen ins kinnistusraamat
Finnland
nicht belegt
rasite nach dem Kiinteistönmuodostamislaki (554/1995), 14 luku; Erwerb und Eintragung regelt der Maakaari (540/1995), die eingetragene Last geht auf den nächsten Eigentümer über
Frankreich
nicht belegt
servitude nach Art. 637 Code civil (dazu usufruit Art. 578, droit d'usage et d'habitation); nach Veröffentlichung beim service de publicité foncière für den Erwerber verbindlich
Griechenland
nicht belegt
pragmatiki douleia nach Art. 1118 bis 1141 Astikos Kodikas; die Dienstbarkeit zählt nach Art. 973 zu den dinglichen Rechten und ist dem herrschenden Grundstück zugeordnet, eingetragen im Ypothikofylakeio oder im Ktimatologio
Italien
nicht belegt
servitù prediali nach Art. 1027 Codice Civile (dazu usufrutto Art. 978, uso e abitazione); die Last folgt dem Grundstück bei jedem Eigentumsübergang
Kroatien
nicht belegt
stvarna služnost nach dem Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte); die Eintragung in die zemljišne knjige bindet den Erwerber
Lettland
nicht belegt
servitūts nach Civillikums Paragraf 1130 (Bestellung Paragraf 1231 bis 1236); die Korroboration in der zemesgrāmata ist nach Paragraf 1477 Pflicht, sobald ein Rechtsgeschäft dingliche Rechte an einer Immobilie gewährt
Niederlande
nicht belegt
erfdienstbaarheid nach Art. 5:70 BW (dazu vruchtgebruik und recht van gebruik en bewoning); im Kadaster eingetragen folgt sie dem Grundstück auf den Erwerber
Polen
nicht belegt
służebność gruntowa nach Art. 285 Kodeks cywilny (dazu użytkowanie, dożywocie); bei Verkauf bindet sie den nächsten Eigentümer
Portugal
nicht belegt
servidão predial nach Art. 1543 Código Civil (dazu usufruto, uso e habitação); oponível erga omnes gegen jeden Erwerber, im registo predial eingetragen
Schweiz
nicht belegt
Dienstbarkeit nach Art. 730 ZGB (dazu Nutzniessung Art. 745, Wohnrecht Art. 776); der Grundbucheintrag bindet den Erwerber auch ohne dessen Kenntnis
Slowakei
nicht belegt
vecné bremeno nach § 151n Občiansky zákonník; nach § 151n ods. 2 geht die mit dem Eigentum verbundene Last mit dem Eigentum auf den Erwerber über, Eintragung im kataster nehnuteľností
Slowenien
nicht belegt
stvarna služnost nach dem Stvarnopravni zakonik (SPZ, Gesetz über das Sachenrecht); der Eintrag in die zemljiška knjiga ist konstitutiv und bindet den Erwerber
Spanien
nicht belegt
servidumbre nach Art. 530 Código Civil (dazu usufructo Art. 467, uso y habitación Art. 523); im Registro de la Propiedad eingetragen wirkt sie gegenüber dem Erwerber
Tschechien
nicht belegt
věcné břemeno (Servitut) nach § 1257 Občanský zákoník (Gesetz Nr. 89/2012 Sb.); im katastr nemovitostí eingetragen bindet es den Erwerber
Was wir nicht wissen
Für 18 der 31 Länder können wir nur den eingetragenen Normalfall belegen. Was mit einer nicht eingetragenen Last geschieht, sagt unsere Quelle dort nicht, und wir tragen es deshalb als nicht belegt ein statt als „gibt es nicht". Über alle Länder sind 95 einzelne Nachweise hinterlegt, die ein Käufer verlangen kann. Stand des Korpus: 2026-07-29.
Ein Dossier hält fest, was an Objekt und Lage auffällt und welche Auskunft dazu fehlt. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.