Jedes Jahr neu
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Die Abrechnung kommt fertig ins Haus. Für 31 Länder steht hier, was umgelegt werden darf, was nicht, und ob der Mietvertrag dabei überhaupt eine Rolle spielt.
Das Wichtigste zuerst
In 8 von 31 Ländern ist der Katalog abschließend: Österreich, Frankreich, Niederlande, Vereinigtes Königreich, Schweden, Polen, Dänemark, Norwegen. Dort nützt dem Vermieter eine Vertragsklausel nichts. Er darf nur umlegen, was im Gesetz steht, und was er darüber hinaus verlangt hat, ist zu Unrecht gezahlt. In den übrigen Ländern ist es umgekehrt: Dort steht und fällt alles mit dem Mietvertrag.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Ist die Liste vollständig?
abschließend
Das Gesetz nennt die Posten, und die Liste ist vollständig. Eine Vertragsklausel kann sie nicht erweitern. Was darüber hinaus verlangt wurde, ist zu Unrecht gezahlt.
Rechtsgrundlage: § 21 MRG (Betriebskosten), § 22 MRG (Verwaltungskosten), § 24 MRG (Gemeinschaftsanlagen).
Das darf umgelegt werden 8
- Wasser und Abwasser samt Kanalgebühr
- Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtung der allgemeinen Teile
- Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
- Hausbetreuung (Hausbesorger oder Reinigungsfirma)
- Grundsteuer
- Verwaltungskosten, aber nur bis zur Pauschale des § 22 MRG
- Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie Lift und Waschküche (§ 24 MRG)
Das nicht 5
- Erhaltung und Instandsetzung, das ist Sache des Vermieters (§ 3 MRG)
- Reparaturen an Dach, Fassade, Steigleitungen
- Verbesserungen und Neuherstellungen
- Verwaltungskosten über die Pauschale hinaus
- Kosten, die der Vermieter selbst verursacht hat
Woran die Umlage hängt
Im Vollanwendungsbereich des MRG ergibt sich die Umlage direkt aus dem Gesetz, eine eigene Vereinbarung ist nicht nötig. Der Katalog des § 21 MRG ist taxativ: Was dort nicht steht, darf der Vermieter nicht überwälzen, auch nicht mit Vertragsklausel.
Bis wann abgerechnet werden muss
Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres, Auflage der Belege am Haus (§ 21 Abs. 3 MRG). Der Mieter kann bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen; Rückforderung binnen drei Jahren.
Obergrenze
Verwaltungskosten sind mit dem Kategoriebetrag A je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr gedeckelt (§ 22 MRG in Verbindung mit § 15a Abs. 3 Z 1 MRG). Mehr ist unzulässig, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand des Verwalters.
Vorher klären
Der aktuelle Kategoriebetrag A je m² und Jahr; er wird per Index angehoben. Und ob das Objekt im Vollanwendungsbereich liegt, denn im Teil- und Nichtanwendungsbereich gilt die Vereinbarung statt des Katalogs.
Die übrigen Länder
Sortiert nach Verbindlichkeit, das Strengste zuerst. Die Frage in der zweiten Spalte entscheidet, ob Sie im Gesetz oder im Mietvertrag nachsehen müssen.
Dänemark
abschließend
Lejeloven (dänisches Mietgesetz), Regeln zu Verbrauch und Nebenkosten
Frankreich
abschließend
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste limitative), Art. 23 Loi 89-462
Niederlande
abschließend
Besluit servicekosten, Art. 7:237 und 7:259 BW
Norwegen
abschließend
Husleieloven (norwegisches Mietgesetz von 2000), Grenze für Zusatzkosten neben der Miete
Polen
abschließend
Art. 2 Nr. 8 und Art. 9 Ustawa o ochronie praw lokatorów (21.06.2001)
Schweden
abschließend
12 kap. 19 § Jordabalken (hyreslagen), Betrag muss im Vertrag bestimmt sein
Vereinigtes Königreich
abschließend
Tenant Fees Act 2019, Schedule 1 (permitted payments); Landlord and Tenant Act 1985, s. 19
Deutschland
abschließend bei Vereinbarung
§ 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten), § 556 BGB (Vereinbarung und Abrechnung)
Italien
abschließend bei Vereinbarung
Art. 9 Legge 392/1978 (oneri accessori), Art. 1576 Codice civile (Erhaltung)
Tschechien
abschließend bei Vereinbarung
Zákon o službách (Gesetz Nr. 67/2013 Sb.) über die mit der Wohnungsnutzung verbundenen Leistungen
Belgien
offen, nur bei Vereinbarung
Vlaams Woninghuurdecreet vom 09.11.2018, Art. 27 (kosten en lasten); Wohnungsmiete ist regional geregelt
Bulgarien
offen, nur bei Vereinbarung
Zakon za zadalzheniyata i dogovorite (Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge, ZZD)
Estland
offen, nur bei Vereinbarung
Võlaõigusseadus (Schuldrechtsgesetz), Mietrecht
Finnland
offen, nur bei Vereinbarung
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995), das finnische Wohnungsmietgesetz
Griechenland
offen, nur bei Vereinbarung
Astikos Kodikas (Zivilgesetzbuch), Art. 574 ff.; die Gemeinschaftskosten (koinóchrista) nach der Wohnungseigentums-Ordnung
Irland
offen, nur bei Vereinbarung
Section 12 Residential Tenancies Act 2004 (Pflichten des Vermieters); Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011 (service charge trifft den Eigentümer der Einheit)
Kroatien
offen, nur bei Vereinbarung
Zakon o obveznim odnosima (Obligationengesetz); die Instandhaltungsrücklage (pričuva) nach dem Wohnungseigentumsrecht
Lettland
offen, nur bei Vereinbarung
Dzīvojamo telpu īres likums (Wohnmietgesetz, 2021); ergänzend der Civillikums
Litauen
offen, nur bei Vereinbarung
Civilinis kodeksas (Zivilgesetzbuch, Gesetz Nr. VIII-1864), Wohnraummiete in Buch 6
Luxemburg
offen, nur bei Vereinbarung
Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation und Code civil, ergänzt durch das RGD vom 16. Juni 2015 zu den charges locatives
Malta
offen, nur bei Vereinbarung
Private Residential Leases Act (Cap. 604); ergänzend der Civil Code (Cap. 16)
Portugal
offen, nur bei Vereinbarung
Art. 1424 Código Civil (encargos do condomínio), Art. 1424-A CC (Verantwortung)
Rumänien
offen, nur bei Vereinbarung
Codul civil (Zivilgesetzbuch, Gesetz Nr. 287/2009); die Verteilung der Nebenkosten überlässt das Gesetz dem Vertrag
Schweiz
offen, nur bei Vereinbarung
Art. 257a und 257b OR (Nebenkosten), Art. 4 bis 8 VMWG
Serbien
offen, nur bei Vereinbarung
Zakon o obligacionim odnosima (Obligationengesetz)
Slowakei
offen, nur bei Vereinbarung
Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), Mietvertrag über eine Wohnung
Slowenien
offen, nur bei Vereinbarung
Stanovanjski zakon (SZ-1), 91. člen: der Vertrag muss die vom Mieter getragenen Kosten klar benennen
Spanien
offen, nur bei Vereinbarung
Art. 20 Ley 29/1994 (LAU), Rechtsprechung STS 1637/2025 vom 17.11.2025 zum IBI
Ungarn
offen, nur bei Vereinbarung
1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) und Polgári Törvénykönyv
Zypern
offen, nur bei Vereinbarung
Vertragsrecht (Cap. 149); für kontrollierte Mietverhältnisse das Rent Control Law 23/1983
Insgesamt sind 151 umlagefähige Posten hinterlegt und 109 Posten, die ausdrücklich nicht umgelegt werden dürfen. Die zweite Zahl ist die nützlichere: Ein Posten, den das Gesetz ausschließt, bleibt beim Vermieter, auch wenn er im Vertrag steht.
Ob ein Posten umlegbar ist, hängt am Recht des Landes und am Mietvertrag. Wo der gesetzliche Katalog abschließend ist, hilft eine Vertragsklausel dem Vermieter nicht: der Posten bleibt bei ihm, und bereits eingehobene Beträge sind rückforderbar.
Wie hoch die Nebenkosten für ein bestimmtes Objekt realistisch ausfallen, rechnet ein Dossier mit aus, samt der Quelle je Annahme. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.