Vor der Unterschrift
Was passiert bei einem Bau ohne Bewilligung?
Ein Anbau ohne Papiere, ein ausgebauter Dachboden, eine überdachte Terrasse. Für 31 Länder steht hier, ob die Behörde das noch aufgreifen kann und wen sie dann in die Pflicht nimmt.
Das Wichtigste zuerst
In 25 von 31 Ländern gibt es keine Frist. Eine Behörde kann einen Bau aus den Siebzigern heute noch aufgreifen, und der Beseitigungsauftrag geht an den Eigentümer, nach dem Kauf also an Sie. Am schärfsten ist Italien: Fehlt die urbanistische Konformität, ist nicht nur ein Bußgeld fällig, sondern der Kaufvertrag selbst ist nichtig.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Kann die Behörde noch einschreiten?
Ja, ohne zeitliche Grenze.
Ein konsensloser Bau, der ohne Baubewilligung errichtet wurde oder von ihr abweicht, genießt keinen Bestandsschutz. Die Baubehörde kann einen Beseitigungsauftrag (Abbruch) erlassen, auch gegen den späteren Käufer. Wer kauft, übernimmt dieses Risiko; deshalb ist der Abgleich von Bauakt und tatsächlichem Bestand, die Konsensprüfung, zentral.
Wann eine Bewilligung nötig ist
Baurecht ist Landessache; jedes der neun Bundesländer hat eine eigene Bauordnung. Für Neubau, größere Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es eine Baubewilligung, für kleinere Vorhaben genügt eine Bauanzeige. Nach Fertigstellung ist je nach Land eine Fertigstellungsanzeige oder eine Benützungsbewilligung nötig.
Wenn die Nutzung geändert wird
Was auf dem Grundstück zulässig ist, ergibt sich aus dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan der Gemeinde (Bauland oder Grünland, Bauklasse, Bebauungsdichte). Einsicht beim Bauamt der Gemeinde oder im digitalen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan.
Steht das Objekt unter Denkmalschutz?
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz (Bundesdenkmalamt nach dem Denkmalschutzgesetz), sind Veränderung und Abbruch bewilligungspflichtig; das kann Sanierung und Umbau erheblich einschränken.
Rechtsgrundlage: § 129 Bauordnung für Wien und die übrigen acht Landesbauordnungen; Flächenwidmung und Bebauung nach dem Raumordnungsgesetz des jeweiligen Landes. Stand 2026-07-28.
Diese Papiere sollten Sie sehen 4
- Baubewilligungsbescheid
- Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige
- genehmigter Einreichplan
- Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Die 6 Länder mit einer Frist, und warum sie weniger hilft als erwartet
Fristablauf heißt nicht rechtmäßig. Irland nennt den Zustand danach „unauthorised but immune", Spanien „fuera de ordenación": geduldet, aber nicht bewilligt. Praktisch bleibt das Problem am Käufer hängen, denn Bank und Notar verlangen den Nachweis der Bewilligung, nicht den der Duldung.
Irland
7 JahreDER ENTSCHEIDENDE PUNKT IN IRLAND ist die Siebenjahresregel und ihr Missverständnis. Nach Section 157(4) Planning and Development Act 2000 kann die Behörde nach sieben Jahren ab Beginn des Vorhabens weder eine enforcement notice erlassen noch nach Section 160 eine Verfügung erwirken. Das Bauwerk wird dadurch aber NICHT rechtmäßig: Es gilt als unauthorised but immune, also geduldet, nicht bewilligt. Die Folge trifft den Käufer trotzdem, denn beim Verkauf und bei der Kreditaufnahme wird der Nachweis der Bewilligung verlangt, und ohne ihn zahlt die Bank nicht aus. Der Ausweg ist die retention permission, also die nachträgliche Bewilligung. Innerhalb der sieben Jahre ist ein Bau ohne Bewilligung zusätzlich eine Straftat nach Section 151.
Spanien
Frist je nach Fall verschiedenEin ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist (je nach Region vier, sechs oder mehr Jahre) gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen.
Frankreich
10 JahreBauen ohne die nötige Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Code de l'urbanisme; sie kann bis zu zehn Jahre verfolgt werden und Abriss sowie eine Geldbuße von bis zu 6.000 Euro je Quadratmeter nach sich ziehen. Eine nachträgliche Regularisierung durch einen Bauantrag ist möglich, aber nicht garantiert.
Portugal
10 JahreBauen ohne Genehmigung (obra ilegal) kann Bußgelder von 500 bis 200.000 Euro, eine Abrissanordnung auf Kosten des Eigentümers und strafrechtliche Haftung nach sich ziehen. Die Câmara Municipal hat dafür zehn Jahre Zeit. Seit der Reform Simplex Urbanístico trägt nach der Grundbucheintragung der Käufer die Verantwortung.
Vereinigtes Königreich
Frist je nach Fall verschiedenBei nicht genehmigter Bebauung kann die Local Planning Authority eine enforcement notice erlassen, die bis zum Rückbau reichen kann. Bauarbeiten müssen binnen vier Jahren, Nutzungsänderungen binnen zehn Jahren verfolgt werden; danach kann ein Lawful Development Certificate die Rechtmäßigkeit bestätigen. Fehlt das Building-Regulations-Zertifikat, ist das ein Käufer-Risiko.
Ungarn
10 JahreBei einem szabálytalan építkezés (Bau ohne oder abweichend von der Genehmigung) kann die Baubehörde binnen zehn Jahren ab Fertigstellung eingreifen. Eine nachträgliche Genehmigung (fennmaradási engedély) ist unter Bedingungen möglich, wird aber mit einem Baubußgeld (építésügyi bírság) verbunden; das Bußgeld kann erlassen werden, wenn der rechtswidrige Bau fristgerecht abgerissen wird.
Die übrigen Länder
Die zweite Spalte ist die entscheidende. Wo keine Frist steht, kann ein Bau von vor Jahrzehnten heute noch aufgegriffen werden.
Irland
7 Jahre
Planning and Development Act 2000 (Section 151 Straftat, Section 157(4) Siebenjahresregel, Section 160 gerichtliche Verfügung); Building Control Act 1990 samt Building Regulations
Deutschland
keine Frist
Landesbauordnungen der 16 Länder (zum Beispiel § 63 BauO NRW) und das Baugesetzbuch (BauGB) des Bundes für die Bauleitplanung
Schweiz
keine Frist
Kantonale Baugesetze und kommunale Baureglemente; auf Bundesebene das Raumplanungsgesetz (Gesetz RPG, SR 700)
Italien
keine Frist
Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), Art. 46 zur Nichtigkeit von Kaufverträgen ohne Bau-Konformität
Spanien
je nach Fall
Gesetz über den Boden (Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015) und die Raumordnungsgesetze der Comunidades Autónomas
Frankreich
10 Jahre
Code de l'urbanisme, Art. L. 421-1 zur Genehmigungspflicht; Bebauung nach dem Plan Local d'Urbanisme
Niederlande
keine Frist
Gesetz über die Lebensumgebung (Omgevingswet, seit 2024) und das Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Polen
keine Frist
Baugesetz (Prawo budowlane) und das Gesetz über die Raumplanung und -bewirtschaftung (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)
Belgien
keine Frist
Regional geregelt: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (Flandern), Code du développement territorial (Wallonien) und das Gesetzbuch über die Raumordnung CoBAT (Brüssel)
Portugal
10 Jahre
Gesetz über die Urbanisierung und Bebauung (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, RJUE, Decreto-Lei 555/99)
Vereinigtes Königreich
je nach Fall
Gesetz über die Raumplanung (Town and Country Planning Act 1990) und die Building Regulations
Schweden
keine Frist
Gesetz über Planung und Bau (Plan- och bygglagen, PBL, SFS 2010:900) und die Bauvorschriften des Boverket
Tschechien
keine Frist
Baugesetz (stavební zákon, Gesetz Nr. 283/2021 Sb., in Kraft seit 2024)
Slowakei
keine Frist
Gesetz über den Bau (zákon o výstavbe) und das Baugesetz (stavebný zákon)
Ungarn
10 Jahre
Gesetz Nr. LXXVIII/1997 über den Schutz der bebauten Umwelt (épített környezet) und die zugehörigen Bauverordnungen
Luxemburg
keine Frist
Gesetz über die kommunale Raumplanung und Stadtentwicklung (loi concernant l'aménagement communal et le développement urbain) und die kommunalen Bautenreglemente
Kroatien
keine Frist
Gesetz über den Bau (Zakon o gradnji) und das Gesetz über die Behandlung illegal errichteter Gebäude (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama)
Slowenien
keine Frist
Gesetz über den Bau (Gradbeni zakon, GZ-1) und das Gesetz über die Raumordnung (Zakon o urejanju prostora)
Dänemark
keine Frist
Gesetz über den Bau (byggeloven) und das Planungsgesetz (planloven)
Norwegen
keine Frist
Gesetz über Planung und Bau (plan- og bygningsloven), Kapitel über unerlaubte Bauarbeiten
Finnland
keine Frist
Gesetz über das Bauen (rakentamislaki, Gesetz Nr. 751/2023, seit 2025) und das frühere Gesetz über Landnutzung und Bau (maankäyttö- ja rakennuslaki)
Estland
keine Frist
Gesetz über die Bauordnung (Ehitusseadustik)
Lettland
keine Frist
Gesetz über den Bau (Būvniecības likums)
Litauen
keine Frist
Baugesetz (Statybos įstatymas) und das Gesetz über die Raumplanung (Teritorijų planavimo įstatymas)
Griechenland
keine Frist
Gesetz 4495/2017 über die Kontrolle und den Schutz der bebauten Umwelt (Schwarzbau und Baugenehmigungen) und Gesetz 4067/2012 (Neue Bauordnung, NOK)
Zypern
keine Frist
Streets and Buildings Regulation Law, Cap. 96 (Baugenehmigung), und Town and Country Planning Law, Gesetz 90/1972 (Planungsgenehmigung)
Malta
keine Frist
Development Planning Act (Cap. 552) und Building and Construction Authority Act (Cap. 623)
Bulgarien
keine Frist
Gesetz über die Raumordnung (Zakon za ustroystvo na teritoriyata, ZUT)
Rumänien
keine Frist
Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten (Legea nr. 50/1991) und Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Städtebau
Serbien
keine Frist
Gesetz über Planung und Bau (Zakon o planiranju i izgradnji) und Gesetz über die Legalisierung von Bauten (Zakon o ozakonjenju objekata)
Für die 31 Länder sind 124 einzelne Nachweise hinterlegt, die ein Käufer verlangen kann. Sie heißen überall anders, und genau daran scheitert die Prüfung im Ausland am häufigsten: Wer nach einer Baugenehmigung fragt, bekommt in Italien nichts, weil das Papier dort permesso di costruire heißt. Stand des Korpus: 2026-07-28.
Ein Dossier hält fest, was am Objekt auffällt und welche Papiere dafür fehlen. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.