Depois do seu relatório
O que diz, o que pergunta, o que mostra
Um relatório diz-lhe quanto vale um imóvel. Não lhe diz que frase escrever ao mediador. Aqui estão essas frases, palavra por palavra, para os quatro lados da mesa.
vendedores
Está a vender e quer segurar o preço
senhorios
Está a arrendar e quer o inquilino certo
compradores
Está a comprar e não quer surpresas
inquilinos
Está a arrendar e não quer pagar a mais
Para vendedores
Uma venda não se decide pela sua arte de negociar, mas pelo número de perguntas que ficam no ar.
Toda a pergunta a que o comprador tem de responder sozinho, responde-a contra si.
No anúncio, logo abaixo dos dados principais
Existe uma avaliação independente do imóvel. Abrange o valor, a localização e os defeitos conhecidos. Envio-lha antes da visita.
Nomear os defeitos por si próprio tira-lhes o peso sobre o preço. Quem descobre uma fissura desconta-a por excesso. Quem já leu sobre ela põe-na na conta. Essa diferença é dinheiro.
Primeira resposta a cada contacto
Envio em anexo a documentação do imóvel. Se depois da leitura ficarem dúvidas, resolvemo-las antes do encontro, assim a visita rende mais aos dois.
Filtra sem afastar ninguém. Quem vem depois de ler, vem a sério. Quem já não vem ter-lhe-ia custado um sábado.
Quando o comprador aperta o preço
O preço assenta em vendas comparáveis da zona, indicadas com a fonte na documentação. Se vir algum elemento em falta, diga-me e refazemos as contas juntos.
Não defende o preço, defende o método. É a única discussão que pode ganhar, porque o seu número tem fonte e o do outro não.
Ao mediador, antes de assinar contrato de mediação
Tenho a minha própria avaliação do imóvel. Como chega ao seu valor de venda e em que imóveis comparáveis se baseia?
Um valor de venda demasiado baixo vende depressa e custa-lhe a diferença. Esta pergunta mostra num minuto se alguém calculou ou estimou.
Que fotografias ajudam mesmo
- ·Fotografe de manhã com céu encoberto. O sol directo cria sombras duras, e as sombras duras encolhem as divisões.
- ·Fotografe a partir de um canto, câmara à altura do peito. Do meio da porta, qualquer divisão parece um corredor.
- ·Uma divisão vazia vende pior do que uma mobilada, porque ninguém avalia área sem uma referência conhecida na imagem.
- ·A primeira fotografia decide se há clique. Escolha a divisão que mais mostra, não a fachada só porque foi essa a ordem casual.
- ·Fotografe também o que não é bonito. Quem só vê a casa das máquinas na visita sente-se enganado, mesmo que nada lhe tenha sido escondido.
O erro que quase toda a gente comete
Mostrar a imagem de sonho antes de saber se o plano director municipal a permite. Quem anuncia um sótão aproveitável e na visita tem de admitir que nunca perguntou na câmara não perde só o sótão. Perde a credibilidade de todo o anúncio.
Para senhorios
Arrendar não é uma questão de preço mas de escolha.
A renda chega uma vez por mês, o inquilino fica anos.
No anúncio, último parágrafo
A renda tem em conta as regras aplicáveis e imóveis comparáveis na zona. Na visita mostro com gosto como foi calculada.
Onde existem limites, uma renda alta demais não é apenas incómoda, é reclamável. Oferecer o cálculo mostra que o tem.
Resposta ao primeiro contacto
Obrigado pelo interesse. Para que a visita não seja em vão: o imóvel fica livre a partir de [data] e os encargos rondam os [valor] por mês. Serve-lhe?
Os dois pontos em que as visitas falham são a data e os encargos. Dizê-los à partida poupa-lhe metade dos encontros e não ofende ninguém.
Na entrega de chaves
Vamos percorrer juntos e registar cada ponto, incluindo os pequenos. Isso protege-o na saída tanto como a mim.
O auto de entrega é o único documento que conta no fim. Apresentá-lo como protecção comum e não como formalidade dá um auto honesto em vez de apressado.
Quando o inquilino comunica uma reparação
Obrigado pelo aviso. Vou tratar disso e confirmo-lhe uma data até [data].
Uma data prometida evita a escalada. A maioria dos conflitos de arrendamento não nasce da avaria, mas do silêncio que se segue.
Que fotografias ajudam mesmo
- ·Mostre todas as divisões, incluindo a casa de banho e a arrecadação. Uma divisão que falta no anúncio lê-se como uma divisão escondida.
- ·Fotografe vazio e limpo. Quem arrenda não quer ver os seus móveis, quer ver o espaço dele.
- ·Uma fotografia do prédio de fora e outra da entrada. Quem arrenda um apartamento arrenda também as escadas.
- ·Se houver vista, fotografe-a da janela com o caixilho na imagem. Caso contrário parece uma fotografia de catálogo.
O erro que quase toda a gente comete
Pôr a renda no topo e contar que ninguém verifica. Onde há limite, o inquilino pode reclamar anos depois. O extra de hoje é a devolução de depois de amanhã.
Para compradores
Como comprador tem exactamente uma janela em que perguntar não custa nada: antes de assinar.
Depois, cada resposta custa dinheiro.
O ponto mais importante em Portugal, para saber antes de comprar
Anote a data da entrega e marque um aviso quatro meses depois de qualquer denúncia que venha a fazer.
Os prazos encadeiam-se: tem um ano a contar do dia em que dá pelo defeito, e em qualquer caso cinco anos desde a entrega. Mas depois de denunciar tem apenas seis meses para avançar com a acção. Denunciar não basta. Quem denuncia e fica à espera de resposta perde o direito ao fim desses seis meses, mesmo tendo razão.
Primeira mensagem ao mediador ou ao vendedor
Antes de marcar visita: existe certificado energético, caderneta predial actualizada, certidão permanente do registo predial, licença de utilização e, em propriedade horizontal, as actas das últimas três assembleias e a declaração de dívidas ao condomínio?
Estes documentos dizem mais do que qualquer visita. Quem os tem, envia-os. Quem o remete para a visita já lhe respondeu. A licença de utilização merece atenção própria: sem ela, o imóvel pode não ser legalmente habitável.
Por escrito, e aqui conta mais do que de viva voz
Pode confirmar-me por escrito se tem conhecimento de algum defeito que não conste do anúncio?
Havendo dolo do vendedor, o dever de denúncia cai. Mas esse conhecimento tem de ser provado, e uma resposta escrita é a sua prova. Guarde-a com a data.
Quando se anuncia potencial de ampliação
Indica que o sótão é aproveitável. Existe informação escrita da câmara municipal sobre isso, ou é uma apreciação?
O potencial de ampliação é o acréscimo de preço mais comum sem nada por trás. Entre tecnicamente possível e urbanisticamente permitido estão o plano director municipal, uma eventual classificação do edifício e, em propriedade horizontal, a deliberação da assembleia.
Que fotografias ajudam mesmo
- ·Faça as suas próprias fotografias na visita, com a data. Os peitoris, os cantos atrás dos móveis, a cave, o quadro eléctrico, a caldeira com a chapa.
- ·Fotografe cada mancha de humidade, mesmo pequena. Se depois crescer, terá a evolução.
- ·Fotografe a fachada na diagonal do passeio em frente. As fissuras no reboco quase não se vêem de frente e saltam à vista de lado com luz rasante.
O erro que quase toda a gente comete
Deixar que o encanto pela casa lhe compre as perguntas. Quem já gosta do imóvel pergunta mais devagar. Escreva as perguntas antes de lá entrar pela primeira vez.
Para inquilinos
Em vários casos existe um limite legal à renda.
Quase ninguém verifica, porque quase ninguém sabe que existe.
Primeiro contacto, para conseguir visita
Bom dia, tenho interesse no imóvel e estou disponível a partir de [data]. Trabalho como [profissão] e procuro arrendamento de longa duração. Uma visita esta semana serve-lhe?
Um senhorio procura fiabilidade, não entusiasmo. Três factos pesam mais do que três frases sobre o quanto gosta da casa.
Durante a visita
A quanto chegaram realmente os encargos nos últimos dois anos e quando houve o último acerto?
O valor do anúncio é uma previsão, o acerto é a verdade. A diferença pode valer uma renda por ano.
Antes de assinar, se algo não bate certo
Gostaria de perceber como se compõe a renda, ou seja a renda base e cada uma das parcelas adicionais.
A pergunta é delicada mas mostra que quer ver a conta. Peça também que o contrato indique o que fica a cargo de quem em matéria de obras.
Na entrega, sempre por escrito
Vamos registar que [ponto] já está assim. Não quero que me seja imputado à saída.
O que não consta do auto de entrada conta à saída como causado por si. Um risco assinalado à entrada não custa nada. O mesmo risco à saída custa-lhe a caução.
Que fotografias ajudam mesmo
- ·No dia da entrega fotografe cada divisão por inteiro, antes de entrar uma única caixa. Essas fotografias são a sua caução.
- ·Faça grandes planos de cada dano existente, com uma fita métrica ou uma moeda ao lado para dar escala.
- ·Fotografe todas as leituras dos contadores no dia da entrega, com o número legível.
O erro que quase toda a gente comete
Pagar a renda sem nunca ter verificado se é admissível. Quem paga a mais nunca dá por isso sozinho, porque ninguém o contradiz. Verificar leva meia hora uma vez e vale para todo o contrato.
Para copiar
Três mensagens prontas a enviar
Estas mensagens envia-as o próprio, em seu nome. Nós não escrevemos a ninguém em seu lugar. Debaixo de cada modelo fica o que deve observar na resposta, porque uma resposta evasiva também é uma resposta.
Ao mediador imobiliário
Antes de marcar uma visita.
Assunto
Documentação de [imóvel / referência do anúncio]
Bom dia, tenho interesse em [imóvel, referência do anúncio] e quero preparar bem a visita. Poderia enviar-me previamente: 1. o certificado energético, 2. a caderneta predial actualizada e a certidão permanente do registo predial, 3. a licença de utilização, 4. em propriedade horizontal, as actas das últimas três assembleias e a declaração de dívidas ao condomínio. Duas perguntas também. Tem conhecimento de algum defeito que não conste do anúncio? E a quanto chegaram realmente os encargos nos últimos dois anos? Com os melhores cumprimentos [O seu nome]
Como ler a resposta
Quem tem os documentos envia-os. Quem o remete para a visita já respondeu. A licença de utilização merece atenção própria: sem ela o imóvel pode não ser legalmente habitável. Guarde a resposta escrita sobre defeitos e conte com os prazos: um ano desde que dá pelo defeito, cinco anos desde a entrega, e seis meses a contar da denúncia para avançar com a acção.
Ao promotor
Em construção nova, antes de assinar uma reserva.
Assunto
Questões sobre [empreendimento], fracção [número]
Bom dia, temos interesse em [empreendimento], fracção [número]. Antes de qualquer reserva agradecia o seguinte: 1. o caderno de acabamentos completo que ficará a fazer parte do contrato, 2. o plano de pagamentos com as datas de cada prestação, 3. a data de conclusão a que se vinculam e o que se aplica em caso de atraso, 4. que garantias existem para as quantias entregues por conta. Com os melhores cumprimentos [O seu nome]
Como ler a resposta
O decisivo é saber se o caderno de acabamentos passa a fazer parte do contrato ou fica um folheto. Um folheto não obriga a nada. Na data só conta a consequência real do atraso, porque uma data sem consequência é uma intenção.
À câmara municipal
Quando se anuncia uma ampliação, um piso adicional ou uma mudança de uso.
Assunto
Pedido de informação urbanística, [morada], artigo matricial [número]
Exmos. Senhores, estou a considerar a aquisição do imóvel sito em [morada], inscrito na matriz sob o artigo [número], e agradecia informação sobre os seguintes pontos: 1. Que classificação e que parâmetros do plano director municipal se aplicam ao prédio? 2. Seria em princípio admissível o aproveitamento do sótão ou o acrescento de um piso? 3. Existem servidões ou classificações, por exemplo imóvel classificado, zona de protecção ou área de risco? 4. Encontram-se pendentes processos, recursos ou procedimentos de contra-ordenação relativos ao imóvel? Agradecia também que me indicassem que elementos necessitam da minha parte. Com os melhores cumprimentos [O seu nome]
Como ler a resposta
Esta resposta é a diferença entre potencial anunciado e potencial real. Um pedido de informação prévia custa pouco e demora algumas semanas. Só ponha uma ampliação no preço quando tiver esta resposta à sua frente, e por escrito.
Quando o seu relatório estiver pronto
Como publicá-lo para que seja lido
A ligação no anúncio, não o ficheiro
Uma ligação mantém-se actual, um PDF anexo fica desactualizado no dia em que muda alguma coisa. Ponha a ligação no corpo do texto do anúncio, não apenas nos anexos, senão ninguém a encontra.
Uma frase à frente a dizer o que é
Uma ligação nua não é clicada. «Avaliação independente com estimativa e defeitos conhecidos» é clicada, porque fica claro o que espera do outro lado.
A mesma ligação em cada resposta
Não só no anúncio. Na primeira resposta a cada contacto, na confirmação da visita e na mensagem depois dela. A maior parte das pessoas só lê à segunda.
Nos portais que não aceitam ligações
Alguns portais removem automaticamente as ligações externas. Escreva então no anúncio que a documentação está disponível a pedido e envie a ligação na primeira resposta. Não a disfarce, no pior caso custa-lhe o anúncio inteiro.
Sobre a validade de uma cláusula que exclua a garantia por defeitos não dispomos de fonte verificada para Portugal. Preferimos dizê-lo a inventá-lo. Mande ver o contrato por advogado antes de assinar.
Estas frases só funcionam quando tem algo na mão em que se apoiar. É exactamente isso que é um relatório. Mandar analisar um imóvel.