Nach dem Dossier
Was Sie sagen, was Sie fragen, was Sie zeigen
Ein Dossier sagt Ihnen, was ein Objekt wert ist. Es sagt Ihnen nicht, welchen Satz Sie dem Makler schreiben. Hier stehen die Sätze, wörtlich zum Kopieren, für alle vier Seiten des Tisches.
Verkäufer
Sie verkaufen und wollen den Preis halten
Vermieter
Sie vermieten und wollen den richtigen Mieter
Käufer
Sie kaufen und wollen keine Überraschung
Mieter
Sie mieten und wollen nicht zu viel zahlen
Für Verkäufer
Beim Verkauf entscheidet nicht, wie gut Sie verhandeln, sondern wie wenig offene Fragen im Raum stehen.
Jede Frage, die der Käufer selbst beantworten muss, beantwortet er zu Ihren Lasten.
Im Inserat, direkt unter den Eckdaten
Zum Objekt liegt eine unabhängige Einschätzung vor. Sie enthält Bewertung, Lageprüfung und die bekannten Mängel. Ich schicke sie Ihnen vor der Besichtigung zu.
Wer die Mängel selbst nennt, nimmt ihnen den Preisdruck. Ein Käufer, der einen Riss entdeckt, rechnet ihn hoch. Ein Käufer, der vorher davon gelesen hat, rechnet ihn ein. Der Unterschied ist bares Geld.
Erste Antwort auf jede Anfrage
Anbei die Unterlagen zum Objekt. Wenn nach dem Lesen noch Fragen offen sind, klären wir die gerne vor dem Termin, dann ist die Besichtigung für uns beide effizienter.
Sie sortieren damit aus, ohne jemanden abzuweisen. Wer nach den Unterlagen noch kommt, kommt ernsthaft. Wer nicht mehr kommt, hätte Ihnen ohnehin einen Samstag gekostet.
Wenn der Käufer den Preis drückt
Der Preis stützt sich auf Vergleichswerte aus der Umgebung, die in den Unterlagen mit Quelle stehen. Wenn Sie einen Punkt sehen, der dort fehlt, nennen Sie ihn mir, dann rechnen wir gemeinsam nach.
Sie verteidigen nicht den Preis, sondern die Herleitung. Das ist die einzige Verhandlung, die Sie gewinnen können, denn Ihre Zahl hat eine Quelle und seine hat keine.
An den Makler, bevor Sie beauftragen
Ich habe eine eigene Einschätzung des Objekts. Wie kommen Sie auf Ihren Angebotspreis, und welche Vergleichsobjekte liegen dem zugrunde?
Ein zu niedrig angesetzter Preis verkauft schnell und kostet Sie den Unterschied. Diese Frage zeigt in einer Minute, ob jemand gerechnet oder geschätzt hat.
Welche Bilder etwas bringen
- ·Fotografieren Sie am Vormittag bei bedecktem Himmel. Direkte Sonne macht harte Schatten, und harte Schatten lassen Räume kleiner wirken.
- ·Aus der Ecke fotografieren, Kamera etwa auf Brusthöhe. Aus der Türmitte sieht jeder Raum aus wie ein Schlauch.
- ·Ein leerer Raum verkauft schlechter als ein möblierter, weil niemand Größe schätzen kann, wenn nichts drinsteht, das er kennt.
- ·Das erste Bild entscheidet, ob überhaupt geklickt wird. Nehmen Sie dafür den Raum, der am meisten hergibt, nicht die Fassade, weil die Reihenfolge zufällig entstanden ist.
- ·Fotografieren Sie auch, was nicht schön ist. Wer den Heizraum erst bei der Besichtigung sieht, fühlt sich getäuscht, selbst wenn nichts verschwiegen wurde.
Der Fehler, den fast alle machen
Das Traumbild zeigen, bevor geklärt ist, ob es baurechtlich überhaupt geht. Wer mit einer möglichen Aufstockung wirbt und im Termin zugeben muss, dass er die Bauordnung nie geprüft hat, verliert nicht nur den Ausbau, sondern die Glaubwürdigkeit für alles andere im Inserat.
Für Vermieter
Vermieten ist keine Preisfrage, sondern eine Auswahlfrage.
Die Miete bekommen Sie einmal im Monat, den Mieter haben Sie jahrelang.
Im Inserat, letzter Absatz
Die Miethöhe stützt sich auf die gesetzliche Lage und auf vergleichbare Wohnungen in der Umgebung. Die Herleitung lege ich beim Termin offen.
In Ländern mit Mietobergrenzen ist eine zu hohe Miete nicht nur unangenehm, sondern rückforderbar. Wer die Herleitung anbietet, zeigt, dass er sie hat.
Antwort auf die erste Anfrage
Danke für Ihr Interesse. Damit der Termin für Sie nicht umsonst ist: Die Wohnung ist ab dem [Datum] frei, die Betriebskosten liegen bei rund [Betrag] im Monat. Passt das für Sie?
Die zwei Punkte, an denen Besichtigungen scheitern, sind Termin und Nebenkosten. Wer sie vorab nennt, spart sich die Hälfte der Termine und ärgert niemanden.
Bei der Übergabe
Wir gehen jetzt gemeinsam durch und halten jeden Punkt fest, auch die Kleinigkeiten. Das schützt Sie beim Auszug genauso wie mich.
Das Übergabeprotokoll ist das einzige Dokument, das am Ende zählt. Wer es als gemeinsamen Schutz einführt statt als Formalie, bekommt ein ehrliches statt ein flüchtiges.
Wenn der Mieter eine Reparatur meldet
Danke für die Meldung. Ich kümmere mich darum und melde mich bis [Datum] mit einem Termin.
Ein zugesagtes Datum verhindert die Eskalation. Die meisten Mietstreitigkeiten entstehen nicht am Schaden, sondern am Schweigen danach.
Welche Bilder etwas bringen
- ·Zeigen Sie jeden Raum, auch das Bad und die Abstellkammer. Ein fehlender Raum im Inserat gilt als versteckter Raum.
- ·Fotografieren Sie leer und sauber. Bei einer Mietwohnung will niemand Ihre Möbel sehen, sondern seinen Platz.
- ·Ein Bild vom Haus von außen und eines vom Hauseingang. Wer eine Wohnung mietet, mietet das Stiegenhaus mit.
- ·Wenn es einen Ausblick gibt, fotografieren Sie ihn aus dem Fenster heraus, mit Fensterrahmen im Bild. Sonst wirkt es wie ein Bild aus dem Prospekt.
Der Fehler, den fast alle machen
Die Miete am oberen Rand ansetzen und hoffen, dass niemand nachrechnet. In vielen Ländern ist die Obergrenze bindend, und der Mieter kann Jahre später zurückfordern. Der Aufschlag von heute wird zur Nachzahlung von übermorgen.
Für Käufer
Als Käufer haben Sie genau ein Zeitfenster, in dem Fragen nichts kosten: vor der Unterschrift.
Danach kostet jede Antwort Geld.
Erste Nachricht an den Makler oder Verkäufer
Bevor ich einen Termin vereinbare: Gibt es einen Energieausweis, einen aktuellen Grundbuchauszug und, falls vorhanden, die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre?
Diese drei Unterlagen sagen mehr als jede Besichtigung. Wer sie hat, schickt sie. Wer ausweicht, hat Ihnen schon geantwortet.
Bei der Besichtigung, wörtlich
Ist Ihnen an dem Objekt ein Mangel bekannt, der im Inserat nicht steht?
Diese Frage muss wahrheitsgemäß beantwortet werden. Eine falsche Antwort darauf ist arglistiges Verschweigen, und dagegen hilft kein Haftungsausschluss im Vertrag. Stellen Sie die Frage vor Zeugen und notieren Sie die Antwort mit Datum.
Wenn mit Ausbaupotenzial geworben wird
Sie schreiben, der Dachboden lässt sich ausbauen. Liegt dafür eine Auskunft der Baubehörde vor, oder ist das eine Einschätzung?
Ausbaupotenzial ist der häufigste Preisaufschlag ohne Grundlage. Zwischen technisch möglich und rechtlich erlaubt liegen oft der Bebauungsplan, der Denkmalschutz und die Zustimmung der Miteigentümer.
Vor dem Notartermin, an den Verkäufer
Im Entwurf steht ein Ausschluss der Gewährleistung. Ich bitte darum, die im Gespräch genannten Punkte namentlich in den Vertrag aufzunehmen, damit für beide Seiten klar ist, was besprochen war.
Ein Mangel, der im Vertrag steht, ist kein versteckter Mangel mehr, aber genau deshalb ist er auch nicht mehr bestreitbar. Was im Vertrag steht, hat der Verkäufer zugesichert.
Welche Bilder etwas bringen
- ·Fotografieren Sie bei der Besichtigung selbst, und zwar mit Datum. Fensterlaibungen, Ecken hinter Möbeln, den Keller, den Sicherungskasten, die Heizung mit Typenschild.
- ·Machen Sie ein Foto von jedem Wasserfleck, auch von einem kleinen. Wenn er später größer ist, haben Sie den Verlauf.
- ·Fotografieren Sie die Fassade von schräg gegenüber. Risse im Putz sieht man von vorne fast nie, von der Seite im Streiflicht sofort.
Der Fehler, den fast alle machen
Sich vom guten Gefühl in der Wohnung die Fragen abkaufen lassen. Wer das Objekt schon liebt, fragt vorsichtiger. Schreiben Sie Ihre Fragen deshalb auf, bevor Sie zum ersten Mal drinstehen.
Für Mieter
In vielen Ländern gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Miete.
Fast niemand prüft sie, weil fast niemand weiß, dass es sie gibt.
Erste Anfrage, damit Sie überhaupt zum Termin kommen
Guten Tag, ich interessiere mich für die Wohnung und bin ab [Datum] verfügbar. Ich bin [Beruf], das Mietverhältnis ist unbefristet gedacht. Passt Ihnen ein Termin diese Woche?
Vermieter suchen Verlässlichkeit, nicht Begeisterung. Drei Fakten wirken stärker als drei Sätze darüber, wie sehr Ihnen die Wohnung gefällt.
Bei der Besichtigung
Wie hoch waren die Betriebskosten in den letzten beiden Jahren tatsächlich, und wann wurde zuletzt nachgezahlt?
Die Vorschreibung im Inserat ist ein Wunsch, die Abrechnung ist die Wahrheit. Der Unterschied kann eine Monatsmiete im Jahr ausmachen.
Vor der Unterschrift, wenn Sie einen Verdacht haben
Ich würde die Miethöhe gerne nachvollziehen. Können Sie mir sagen, wie sie sich zusammensetzt, also Grundmiete und die einzelnen Zuschläge?
Zuschläge sind in mehreren Ländern nur begrenzt zulässig und müssen begründbar sein. Die Frage ist höflich, aber sie zeigt, dass Sie die Rechnung sehen wollen.
Bei der Übergabe, unbedingt schriftlich
Bitte halten wir im Protokoll fest: [Punkt] ist bereits vorhanden. Ich möchte nicht, dass das beim Auszug mir zugerechnet wird.
Was beim Einzug nicht im Protokoll steht, gilt beim Auszug als von Ihnen verursacht. Ein Kratzer, den Sie beim Einzug nennen, kostet nichts. Derselbe Kratzer beim Auszug kostet die Kaution.
Welche Bilder etwas bringen
- ·Fotografieren Sie am Einzugstag jeden Raum vollständig, bevor ein einziger Karton drinsteht. Diese Bilder sind Ihre Kaution.
- ·Machen Sie Nahaufnahmen von jedem vorhandenen Schaden, mit einem Maßband oder einer Münze daneben für die Größe.
- ·Fotografieren Sie alle Zählerstände am Übergabetag, mit lesbarer Nummer.
Der Fehler, den fast alle machen
Die Miete zahlen, ohne je geprüft zu haben, ob sie zulässig ist. Wer zu viel zahlt, merkt es nie von selbst, weil ihm niemand widerspricht. Die Prüfung dauert einmal eine halbe Stunde und gilt für die ganze Mietdauer.
Wenn das Dossier fertig ist
Wie Sie es veröffentlichen, damit es gelesen wird
Den Link ins Inserat, nicht die Datei
Ein Link bleibt aktuell, ein angehängtes PDF ist ab dem Tag veraltet, an dem Sie etwas ändern. Setzen Sie den Link in den Fließtext des Inserats, nicht nur in die Anhänge, sonst findet ihn niemand.
Einen Satz davor, der erklärt, was das ist
Ein nackter Link wird nicht geklickt. „Unabhängige Einschätzung mit Bewertung und bekannten Mängeln“ wird geklickt, weil klar ist, was auf der anderen Seite wartet.
Denselben Link in jede Antwort
Nicht nur ins Inserat. In die erste Antwort auf jede Anfrage, in die Terminbestätigung und in die Nachricht nach der Besichtigung. Die meisten Interessenten lesen erst beim zweiten Mal.
Bei Portalen, die keine Links erlauben
Manche Portale entfernen fremde Links automatisch. Dann schreiben Sie in das Inserat, dass die Unterlagen auf Anfrage kommen, und schicken den Link in der ersten Antwort. Bauen Sie den Link nicht getarnt ein, das kostet im Zweifel das ganze Inserat.
Die Sätze wirken erst, wenn Sie etwas in der Hand haben, auf das Sie sich berufen können. Genau das ist ein Dossier. Objekt prüfen lassen.