Dopo il suo dossier
Cosa dice, cosa chiede, cosa mostra
Un dossier le dice quanto vale un immobile. Non le dice quale frase scrivere all agente. Qui ci sono quelle frasi, parola per parola, per i quattro lati del tavolo.
venditori
Lei vende e vuole tenere il prezzo
locatori
Lei affitta e vuole l'inquilino giusto
acquirenti
Lei compra e non vuole sorprese
inquilini
Lei affitta e non vuole pagare troppo
Per venditori
A decidere una vendita non è quanto tratta bene, ma quante domande restano aperte.
Ogni domanda a cui l'acquirente deve rispondersi da solo, se la risponde a suo sfavore.
Nell'annuncio, subito sotto i dati principali
Dell'immobile esiste una valutazione indipendente. Comprende il valore, la posizione e i difetti noti. Gliela invio prima del sopralluogo.
Nominare da soli i difetti toglie loro peso sul prezzo. Chi scopre una crepa la scala abbondantemente. Chi ne ha letto prima la mette in conto. La differenza sono soldi.
Prima risposta a ogni richiesta
Le allego la documentazione dell'immobile. Se dopo la lettura restano domande, chiariamole prima dell'appuntamento: la visita renderà di più a entrambi.
Seleziona senza respingere nessuno. Chi viene dopo aver letto viene sul serio. Chi non viene più le avrebbe portato via un sabato.
Quando l'acquirente spinge sul prezzo
Il prezzo si basa su vendite comparabili della zona, indicate con la fonte nella documentazione. Se vede un elemento che manca, me lo dica e rifacciamo il conto insieme.
Non difende il prezzo ma il metodo. È l'unica discussione che può vincere, perché il suo numero ha una fonte e quello dell'altro no.
All'agente, prima di firmare l'incarico
Ho una mia valutazione dell'immobile. Come arriva al suo prezzo di richiesta e su quali immobili comparabili si basa?
Un prezzo di partenza troppo basso vende in fretta e le costa la differenza. Questa domanda mostra in un minuto se qualcuno ha calcolato o ha stimato.
Quali foto servono davvero
- ·Fotografi la mattina con cielo coperto. Il sole diretto crea ombre dure, e le ombre dure rimpiccioliscono le stanze.
- ·Fotografi da un angolo, macchina all'altezza del petto. Dal centro della porta ogni stanza sembra un corridoio.
- ·Una stanza vuota vende peggio di una arredata, perché nessuno valuta una superficie senza un riferimento familiare nell'immagine.
- ·La prima foto decide se qualcuno clicca. Scelga la stanza che dà di più, non la facciata solo perché era l'ordine casuale.
- ·Fotografi anche ciò che non è bello. Chi vede la centrale termica solo durante il sopralluogo si sente preso in giro, anche se non gli è stato nascosto nulla.
L'errore che fanno quasi tutti
Mostrare l'immagine del sogno prima di sapere se il piano urbanistico la consente. Chi pubblicizza un recupero del sottotetto e in sopralluogo deve ammettere di non aver mai chiesto in Comune non perde solo il sottotetto. Perde credibilità su tutto il resto dell'annuncio.
Per locatori
Affittare non è una questione di prezzo ma di scelta.
Il canone arriva una volta al mese, l'inquilino resta per anni.
Nell'annuncio, ultimo capoverso
Il canone tiene conto delle regole applicabili e di immobili comparabili in zona. Durante la visita le mostro volentieri come è stato calcolato.
Dove vale un canone concordato, un importo troppo alto non è solo sgradevole: è ripetibile. Offrire il calcolo dimostra che ce l'ha.
Risposta alla prima richiesta
Grazie dell'interesse. Perché l'appuntamento non sia inutile: l'immobile è libero dal [data] e le spese condominiali si aggirano sui [importo] al mese. Le va bene?
I due punti su cui saltano le visite sono la data e le spese. Dirli subito le risparmia metà degli appuntamenti e non offende nessuno.
Alla consegna
Facciamo il giro insieme e mettiamo a verbale ogni punto, anche i piccoli. Protegge lei all'uscita quanto protegge me.
Il verbale di consegna è l'unico documento che conta alla fine. Presentarlo come tutela comune e non come formalità dà un verbale onesto invece che frettoloso.
Quando l'inquilino segnala una riparazione
Grazie della segnalazione. Me ne occupo e le confermo una data entro il [data].
Una data promessa evita l'escalation. La maggior parte delle liti di locazione non nasce dal guasto, ma dal silenzio che segue.
Quali foto servono davvero
- ·Mostri ogni ambiente, anche il bagno e il ripostiglio. Un ambiente che manca nell'annuncio si legge come un ambiente che si nasconde.
- ·Fotografi vuoto e pulito. Chi affitta non vuole vedere i suoi mobili, vuole vedere il proprio spazio.
- ·Una foto dell'edificio da fuori e una dell'ingresso. Chi affitta un appartamento affitta anche le scale.
- ·Se c'è una vista, la fotografi dalla finestra con il telaio nell'inquadratura. Altrimenti sembra una foto da depliant.
L'errore che fanno quasi tutti
Mettere il canone al massimo sperando che nessuno controlli. Dove esiste un tetto, l'inquilino può chiedere indietro anni dopo. Il sovrapprezzo di oggi è il rimborso di dopodomani.
Per acquirenti
Da acquirente ha esattamente una finestra in cui le domande non costano nulla: prima della firma.
Dopo, ogni risposta costa denaro.
Il punto più importante in Italia, da sapere prima di comprare
Se scopre un difetto, mandi una raccomandata A/R o una PEC lo stesso giorno.
La denuncia del vizio va fatta entro OTTO GIORNI dalla scoperta, poi il diritto è perduto. È il termine più breve fra tutti i paesi che copriamo. Otto giorni non sono il tempo di rifletterci: sono il tempo di spedire. Una telefonata o un messaggio non bastano, serve qualcosa con data certa. In ogni caso l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna.
Primo messaggio all'agente o al venditore
Prima di fissare un sopralluogo: sono disponibili l'attestato di prestazione energetica, una visura catastale aggiornata, l'atto di provenienza e, in condominio, i verbali delle ultime tre assemblee con la dichiarazione dell'amministratore sulle spese?
Questi documenti dicono più di qualsiasi visita. Chi li ha, li manda. Chi la rimanda al sopralluogo le ha già risposto.
Per iscritto, e qui conta più che a voce
Può confermarmi per iscritto se è a conoscenza di difetti non indicati nell'annuncio?
La formula « visto e piaciuto » compare in quasi ogni preliminare, ma secondo la giurisprudenza costante libera solo dai vizi VISIBILI. Sui vizi occulti non vale. E se il venditore li ha taciuti in mala fede, cade anche il termine di otto giorni. Una risposta scritta è la sua prova.
Quando si pubblicizza un potenziale ampliamento
Indica che il sottotetto è recuperabile. Esiste un certificato di destinazione urbanistica o un parere del Comune, oppure è una valutazione?
Il potenziale di ampliamento è il sovrapprezzo più diffuso senza nulla dietro. Tra tecnicamente possibile e urbanisticamente ammesso ci sono il piano regolatore, un eventuale vincolo e, in condominio, la delibera dell'assemblea.
Quali foto servono davvero
- ·Al sopralluogo faccia foto proprie, con la data. Le spallette delle finestre, gli angoli dietro i mobili, la cantina, il quadro elettrico, la caldaia con la targhetta.
- ·Fotografi ogni macchia di umidità, anche piccola. Se poi si allarga, avrà l'evoluzione.
- ·Fotografi la facciata di sbieco dal marciapiede opposto. Le crepe nell'intonaco quasi non si vedono di fronte e saltano all'occhio di lato con luce radente.
L'errore che fanno quasi tutti
Lasciare che il colpo di fulmine le compri le domande. Chi ama già la casa chiede più piano. Scriva le domande prima di entrarci la prima volta.
Per inquilini
In molte città il canone concordato fissa un limite.
Quasi nessuno lo verifica, perché quasi nessuno sa che esiste.
Prima richiesta, per ottenere un appuntamento
Buongiorno, sono interessato all'immobile e disponibile dal [data]. Lavoro come [professione] e cerco una locazione di lunga durata. Le andrebbe bene una visita questa settimana?
Un locatore cerca affidabilità, non entusiasmo. Tre fatti pesano più di tre frasi su quanto le piace la casa.
Durante la visita
A quanto sono ammontate realmente le spese negli ultimi due anni e quando c'è stato l'ultimo conguaglio?
L'importo dell'annuncio è una previsione, il consuntivo è la verità. La differenza può valere una mensilità all'anno.
Prima di firmare, se qualcosa non torna
Vorrei capire come è composto il canone, cioè il canone base e le singole voci aggiuntive.
Dove vale il canone concordato, l'importo massimo si può ricalcolare in base agli accordi territoriali. La domanda è cortese, ma mostra che vuole vedere il conto.
Alla consegna, sempre per iscritto
Mettiamo a verbale che [punto] è già così. Non voglio che mi venga addebitato all'uscita.
Ciò che non è nel verbale d'ingresso all'uscita risulta causato da lei. Un graffio segnalato entrando non costa nulla. Lo stesso graffio uscendo costa la caparra.
Quali foto servono davvero
- ·Il giorno della consegna fotografi ogni ambiente per intero, prima che entri un solo scatolone. Quelle foto sono la sua caparra.
- ·Faccia primi piani di ogni danno esistente, con un metro o una moneta accanto per la scala.
- ·Fotografi tutte le letture dei contatori il giorno della consegna, con il numero leggibile.
L'errore che fanno quasi tutti
Pagare il canone senza aver mai verificato se è ammesso. Chi paga troppo non se ne accorge da solo, perché nessuno lo contraddice. Verificarlo richiede mezz'ora una volta sola e vale per tutta la locazione.
Da copiare
Tre email già pronte
Queste email le manda lei, a suo nome. Noi non scriviamo a nessuno al posto suo. Sotto ogni modello trova a cosa guardare nella risposta, perché una risposta evasiva è comunque una risposta.
All'agente immobiliare
Prima di fissare un sopralluogo.
Oggetto
Documentazione relativa a [immobile / riferimento annuncio]
Buongiorno, sono interessato a [immobile, riferimento annuncio] e vorrei preparare bene il sopralluogo. Potrebbe inviarmi in anticipo: 1. l'attestato di prestazione energetica, 2. una visura catastale aggiornata e l'atto di provenienza, 3. in condominio, i verbali delle ultime tre assemblee e la dichiarazione dell'amministratore sulle spese. Due domande inoltre. È a conoscenza di difetti non indicati nell'annuncio? E a quanto sono ammontate realmente le spese negli ultimi due anni? Grazie e cordiali saluti [Suo nome]
Come leggere la risposta
Chi ha i documenti li manda. Chi la rimanda al sopralluogo le ha già risposto. Conservi la risposta scritta sui difetti: la formula « visto e piaciuto » libera solo dai vizi visibili, e se il venditore ha taciuto in mala fede cade anche il termine di otto giorni. Se poi scopre un difetto, quegli otto giorni decorrono dalla scoperta: raccomandata A/R o PEC lo stesso giorno.
All'impresa costruttrice
Per il nuovo, prima di firmare una proposta.
Oggetto
Domande su [intervento], unità [numero]
Buongiorno, siamo interessati a [intervento], unità [numero]. Prima di una proposta vorrei conoscere: 1. il capitolato completo che diventerà parte del contratto, 2. il piano dei pagamenti con le date di ogni rata, 3. la data di consegna a cui vi impegnate e cosa si applica in caso di ritardo, 4. quale fideiussione garantisce le somme versate e quale polizza decennale postuma è prevista. Grazie e cordiali saluti [Suo nome]
Come leggere la risposta
Conta se il capitolato diventa parte del contratto o resta un depliant. Un depliant non obbliga a nulla. Sulla data conta solo la conseguenza reale del ritardo, perché una data senza conseguenza è un'intenzione. La fideiussione sulle somme versate e la polizza decennale non sono un optional: se non gliele documentano, ha già la sua risposta.
All'ufficio tecnico del Comune
Quando si pubblicizza un ampliamento, una sopraelevazione o un cambio di destinazione.
Oggetto
Richiesta di informazioni urbanistiche, [indirizzo], foglio e particella [riferimento]
Spettabile Ufficio, sto valutando l'acquisto dell'immobile sito in [indirizzo], identificato al catasto al foglio [numero] particella [numero], e chiedo cortesemente informazioni sui seguenti punti: 1. Quale destinazione urbanistica e quali parametri edificatori si applicano all'area? 2. Sarebbero in linea di principio ammissibili un recupero del sottotetto o una sopraelevazione? 3. Sussistono vincoli, ad esempio paesaggistici, storico-artistici o di rischio idrogeologico o sismico? 4. Risultano pratiche edilizie in corso, dinieghi o procedimenti sanzionatori relativi all'immobile? Vi sarei grato se mi indicaste anche quali documenti vi occorrono da parte mia. Cordiali saluti [Suo nome]
Come leggere la risposta
Questa risposta è la differenza fra potenziale pubblicizzato e potenziale reale. Un certificato di destinazione urbanistica costa poco e richiede alcune settimane. Metta un ampliamento nel prezzo solo quando ha questa risposta davanti, e per iscritto.
Quando il dossier è pronto
Come pubblicarlo perché venga letto
Il link nell'annuncio, non il file
Un link resta aggiornato, un PDF allegato è superato dal giorno in cui cambia qualcosa. Metta il link nel corpo del testo dell'annuncio, non solo tra gli allegati, altrimenti nessuno lo trova.
Una frase davanti che dica di cosa si tratta
Un link nudo non viene cliccato. « Valutazione indipendente con stima e difetti noti » viene cliccato, perché è chiaro cosa aspetta dall'altra parte.
Lo stesso link in ogni risposta
Non solo nell'annuncio. Nella prima risposta a ogni richiesta, nella conferma dell'appuntamento e nel messaggio dopo il sopralluogo. La maggior parte delle persone legge solo alla seconda occasione.
Sui portali che non ammettono link
Alcuni portali eliminano automaticamente i link esterni. Scriva allora nell'annuncio che la documentazione è disponibile su richiesta e mandi il link nella prima risposta. Non lo mascheri, nel peggiore dei casi le costa l'intero annuncio.
Queste frasi funzionano solo quando ha in mano qualcosa su cui appoggiarsi. È esattamente ciò che è un dossier. Far analizzare un immobile.