Glossario
Il linguaggio della valutazione, senza tecnicismi.
Perché lei capisca ogni rapporto fino in fondo, qui spieghiamo i termini più importanti in modo breve e chiaro. Se manca una parola, chieda all'assistente in basso a destra.
Valore e prezzo (9)
- Valore di mercato
- Il prezzo che una vendita in condizioni normali permette realisticamente di ottenere. Da non confondere con il prezzo richiesto, che è solo un punto di partenza per la trattativa.
- Valore prudente
- In caso di acquisto, il valore di mercato meno una decurtazione di sicurezza fissa del dieci per cento. DomoScan24 indica questa cifra come tetto di trattativa consigliato, così lei non offre mai troppo. Per un affitto non c'è decurtazione, lì conta il canone usuale della zona.
- Decurtazione di sicurezza
- Una riduzione fissa sul valore di mercato in acquisto, che assorbe incertezze e rischi. In DomoScan24 è del dieci per cento, è integrata e nessuno può disattivarla. Per affitto e locazione non vale, perché una riduzione su un canone mensile non avrebbe senso.
- Sconto di trattativa
- La differenza fra il prezzo richiesto e il prezzo di acquisto realmente ottenuto. Esiste perché quasi nessun immobile si vende al primo prezzo chiesto.
- Valore di garanzia
- Il valore durevolmente sicuro di un immobile dal punto di vista della banca, di norma sotto il valore di mercato. Determina quanto credito la banca concede.
- Valore di reddito
- Il valore di un immobile dal punto di vista della locazione. Risulta dal reddito netto annuo durevole diviso per il tasso di capitalizzazione.
- Tasso di capitalizzazione (Liegenschaftszins)
- Il tasso con cui i canoni futuri vengono riportati al valore di oggi. Più alto è il tasso, più basso è il valore di reddito.
- Valore di riferimento del terreno (Bodenrichtwert)
- Il valore medio del terreno al metro quadro in una zona, stabilito dall'amministrazione. È la base per valutare la quota di terreno.
- Costi accessori d'acquisto
- Costi che si aggiungono all'acquisto, per esempio imposta di trasferimento, iscrizione, notaio ed eventualmente agenzia. Alzano nettamente l'investimento complessivo reale.
Locazione e rendimento (6)
- Rendimento lordo
- Il canone annuo al netto delle spese rapportato al prezzo di acquisto, in percentuale. Un indice rapido della capacità di reddito, senza costi e senza sfitto.
- Rendimento cash-on-cash
- L'avanzo corrente dopo le imposte di un anno diviso per il capitale proprio impiegato. Mostra il rendimento puramente di cassa sul suo capitale, senza rivalutazione e senza ammortamento, e può essere negativo se all'inizio l'immobile costa denaro.
- Rendimento del capitale proprio
- La remunerazione complessiva del capitale proprio impiegato in un anno. Oltre all'avanzo corrente conta anche l'ammortamento (formazione di patrimonio) e la rivalutazione, perciò di regola è più alto del semplice rendimento cash-on-cash.
- Rendimento totale
- Il rendimento su tutto il periodo di possesso, riportato a un anno. Riunisce gli avanzi cumulati, il debito rimborsato e la rivalutazione e divide tutto per il capitale proprio. Il calcolatore lo ricava con un vero piano di ammortamento.
- Canone di pareggio
- Il canone al netto delle spese dal quale l'immobile si regge da solo, cioè copre appena la gestione e l'intera rata del mutuo. Sopra quella soglia l'immobile lascia ogni mese un avanzo, sotto bisogna metterci del proprio.
- Durata di ammortamento
- Il numero di anni fino all'estinzione completa del mutuo con la rata attuale. Se la rata copre solo gli interessi, non si ammortizza mai nulla, e DomoScan24 lo dice apertamente.
Verifica e prova (6)
- Red Flag
- Un segnale d'allarme concreto sull'immobile, per esempio manutenzione arretrata, umidità, rumore o un prezzo sopra il mercato. DomoScan24 nomina ogni red flag con la sua gravità.
- Principio dei quattro occhi
- Ogni rapporto viene verificato due volte: un controllo di calcolo fisso rifà ogni cifra centrale senza IA, e un secondo modello di IA indipendente smonta ancora una volta il risultato.
- Numero di verifica
- Il numero unico di ogni rapporto. Con esso si può confermare online che un rapporto è autentico, quando è stato prodotto e se ha superato la seconda verifica.
- Registro delle fonti
- L'elenco numerato di tutte le fonti consultate per un rapporto. Ogni fonte porta un proprio numero, così la valutazione resta verificabile.
- Somma di integrità
- Un'impronta digitale del rapporto. Dimostra che il rapporto è immutato da quando la somma è stata fissata, e compare anche nel PDF. Se un rapporto viene corretto più tardi, la somma viene fissata di nuovo e la data viene indicata accanto.
- Confidenza (portata del rapporto)
- Quanto è solido un rapporto in base ai dati disponibili. Se mancano informazioni importanti, la portata scende, e DomoScan24 scrive apertamente quali dati mancano.
Posizione, stato e ambiente (6)
- Attestato di prestazione energetica
- Un documento che riporta i valori energetici di un edificio, per esempio il fabbisogno di riscaldamento. Un attestato debole annuncia costi elevati in seguito.
- Destinazione d'uso (Flächenwidmung)
- L'uso di un terreno fissato dall'amministrazione, per esempio zona residenziale, terreno edificabile, verde o industria. Determina che cosa può costruire e come può usare l'immobile. DomoScan24 lo mostra direttamente sulla mappa dove le autorità lo pubblicano.
- Pericoli naturali
- Pericoli della natura cartografati dalle autorità, per esempio alluvione, frana, valanga, caduta massi, movimento del suolo o terremoto. Se un immobile si trova in una zona simile, spesso valgono vincoli edilizi e l'assicurazione costa di più.
- Radon
- Un gas radioattivo naturale del sottosuolo che, a seconda della geologia, può entrare negli edifici ed è considerato un rischio per la salute. Nelle zone ad alto potenziale di radon è consigliata una misurazione. DomoScan24 mostra il potenziale ufficiale dove è disponibile.
- Siti contaminati (Altlasten)
- Terreni con contaminazione del suolo accertata o sospetta, spesso da un uso industriale passato. Possono comportare un obbligo di bonifica e una perdita di valore rilevante. DomoScan24 rimanda al registro ufficiale dove esiste.
- Rischio di incidente rilevante
- Il rischio di un incidente grave in un impianto pericoloso vicino, come una fabbrica chimica, una raffineria o un gasdotto. Intorno a impianti simili valgono zone di consultazione con vincoli edilizi. DomoScan24 mostra queste zone di rischio tecnologico dove le autorità le mettono a disposizione.
Vedere i termini in un rapporto vero
I termini si capiscono più in fretta quando si vedono nel loro contesto. Avvii un'analisi gratuita e legga un rapporto completo.
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