Słowniczek
Język wyceny, bez żargonu.
Aby zrozumieli Państwo każdy raport w całości, wyjaśniamy tu najważniejsze pojęcia krótko i jasno. Jeśli brakuje jakiegoś słowa, proszę zapytać asystenta na dole po prawej.
Wartość i cena (9)
- Wartość rynkowa
- Cena, którą przy sprzedaży w normalnych warunkach da się realnie uzyskać. Nie należy jej mylić z ceną ofertową, która jest tylko punktem wyjścia do negocjacji.
- Wartość ostrożna
- Przy zakupie wartość rynkowa pomniejszona o stałe potrącenie bezpieczeństwa w wysokości dziesięciu procent. DomoScan24 pokazuje tę kwotę jako zalecaną górną granicę negocjacji, żeby nigdy nie zaoferowali Państwo za dużo. Przy najmie potrącenia nie ma, tam liczy się czynsz zwyczajowy w danym miejscu.
- Potrącenie bezpieczeństwa
- Stałe potrącenie od wartości rynkowej przy zakupie, które pochłania niepewność i ryzyko. W DomoScan24 dziesięć procent, wbudowane na stałe, nikt tego nie wyłączy. Przy najmie nie obowiązuje, bo potrącenie od czynszu miesięcznego nie miałoby sensu.
- Upust negocjacyjny
- Różnica między ceną ofertową a ceną faktycznie uzyskaną przy sprzedaży. Powstaje dlatego, że prawie żadna nieruchomość nie sprzedaje się za pierwszą żądaną cenę.
- Wartość bankowo-hipoteczna
- Trwale bezpieczna wartość nieruchomości z punktu widzenia banku, zwykle poniżej wartości rynkowej. Decyduje o tym, ile kredytu bank udzieli.
- Wartość dochodowa
- Wartość nieruchomości z punktu widzenia wynajmu. Wynika z trwałego rocznego dochodu netto podzielonego przez stopę kapitalizacji.
- Stopa kapitalizacji (Liegenschaftszins)
- Stopa, którą przyszłe wpływy z czynszu przelicza się na dzisiejszą wartość. Im wyższa stopa, tym niższa wartość dochodowa.
- Wartość wskaźnikowa gruntu (Bodenrichtwert)
- Ustalona urzędowo średnia wartość gruntu za metr kwadratowy w danej lokalizacji. Podstawa wyceny udziału w gruncie.
- Koszty dodatkowe zakupu
- Koszty dochodzące przy zakupie, na przykład podatek od czynności cywilnoprawnych, wpis, notariusz i ewentualnie pośrednik. Wyraźnie podnoszą rzeczywistą inwestycję łączną.
Wynajem i rentowność (6)
- Rentowność brutto
- Roczny czynsz bez opłat w stosunku do ceny zakupu, w procentach. Szybki wskaźnik zdolności dochodowej, bez kosztów i bez pustostanu.
- Rentowność cash-on-cash
- Bieżąca nadwyżka po podatku z jednego roku podzielona przez wniesiony kapitał własny. Pokazuje czysto gotówkowy zwrot z Państwa kapitału, bez wzrostu wartości i bez spłaty kapitału, i może być ujemna, jeśli nieruchomość na początku kosztuje.
- Rentowność kapitału własnego
- Całkowity zwrot z wniesionego kapitału własnego w ciągu roku. Poza bieżącą nadwyżką liczy także spłatę kapitału (budowanie majątku) i wzrost wartości, dlatego z reguły jest wyższa niż sama rentowność cash-on-cash.
- Rentowność łączna
- Rentowność za cały okres posiadania, przeliczona na rok. Zbiera skumulowane nadwyżki, spłacony dług i wzrost wartości i dzieli wszystko przez kapitał własny. Kalkulator wylicza ją z prawdziwym harmonogramem spłat.
- Czynsz progowy
- Czynsz bez opłat, od którego nieruchomość utrzymuje się sama, czyli pokrywa zarządzanie i pełną ratę kredytu. Powyżej tego progu obiekt co miesiąc daje nadwyżkę, poniżej trzeba dopłacać.
- Okres spłaty
- Liczba lat do pełnej spłaty kredytu przy obecnej racie. Jeśli rata pokrywa tylko odsetki, kapitał nie jest spłacany nigdy, a DomoScan24 mówi to otwarcie.
Kontrola i dowód (6)
- Red Flag
- Konkretny sygnał ostrzegawczy przy obiekcie, na przykład zaległy remont, wilgoć, hałas albo cena powyżej rynku. DomoScan24 nazywa każdą red flag razem z jej wagą.
- Zasada czworga oczu
- Każdy raport jest sprawdzany dwa razy: stały kontroler rachunkowy przelicza każdą kluczową liczbę bez SI, a drugi, niezależny model SI jeszcze raz rozkłada wynik na części.
- Numer weryfikacyjny
- Jednoznaczny numer każdego raportu. Pozwala potwierdzić w sieci, że raport jest prawdziwy, kiedy powstał i czy przeszedł drugą kontrolę.
- Rejestr źródeł
- Ponumerowany spis wszystkich źródeł wykorzystanych w raporcie. Każde źródło ma własny numer, dzięki czemu wycenę da się sprawdzić.
- Suma kontrolna integralności
- Cyfrowy odcisk palca raportu. Dowodzi, że raport nie zmienił się od chwili ustalenia sumy, i widnieje także w PDF. Jeśli raport zostanie później poprawiony, suma jest ustalana na nowo, a data zostaje podana obok.
- Wiarygodność (siła wniosków)
- Jak mocny jest raport przy dostępnych danych. Gdy brakuje ważnych informacji, siła wniosków spada, a DomoScan24 otwarcie pisze, których danych brak.
Lokalizacja, stan i środowisko (6)
- Świadectwo energetyczne
- Dokument podający wskaźniki energetyczne budynku, na przykład zapotrzebowanie na ciepło. Słabe świadectwo zapowiada wysokie koszty w przyszłości.
- Przeznaczenie terenu (Flächenwidmung)
- Urzędowo ustalone przeznaczenie działki, na przykład teren mieszkaniowy, budowlany, zielony albo przemysłowy. Decyduje o tym, co wolno zbudować i jak wolno korzystać z obiektu. DomoScan24 pokazuje je wprost na mapie tam, gdzie urzędy je udostępniają.
- Zagrożenia naturalne
- Zmapowane przez urzędy zagrożenia ze strony przyrody, na przykład powódź, osuwisko, lawina, obryw skalny, ruch podłoża albo trzęsienie ziemi. Jeśli obiekt leży w takiej strefie, często obowiązują wymogi budowlane i grożą wyższe koszty ubezpieczenia.
- Radon
- Naturalny gaz promieniotwórczy z podłoża, który zależnie od geologii może wnikać do budynków i uchodzi za zagrożenie dla zdrowia. Na terenach o wysokim potencjale radonowym zaleca się pomiar. DomoScan24 pokazuje urzędowy potencjał radonowy tam, gdzie jest dostępny.
- Tereny zanieczyszczone (Altlasten)
- Działki ze stwierdzonym lub podejrzewanym zanieczyszczeniem gleby, często po dawnym użytkowaniu przemysłowym. Mogą oznaczać obowiązek rekultywacji i znaczną utratę wartości. DomoScan24 odsyła do urzędowego rejestru tam, gdzie taki istnieje.
- Ryzyko poważnej awarii
- Ryzyko poważnej awarii w pobliskim zakładzie niebezpiecznym, takim jak fabryka chemiczna, rafineria albo rurociąg. Wokół takich zakładów obowiązują strefy konsultacyjne z wymogami budowlanymi. DomoScan24 pokazuje te strefy ryzyka technologicznego tam, gdzie urzędy je udostępniają.
Zobaczyć pojęcia w prawdziwym raporcie
Pojęcia najszybciej rozumie się wtedy, gdy widać je w kontekście. Proszę uruchomić bezpłatną analizę i przeczytać pełny raport.
Uruchom analizę