Glosario
El lenguaje de la valoración, sin jerga.
Para que entienda cada informe por completo, aquí explicamos los términos más importantes de forma breve y clara. Si falta una palabra, pregunte al asistente abajo a la derecha.
Valor y precio (9)
- Valor de mercado
- El precio que realmente se puede alcanzar en una venta en condiciones normales. No confundir con el precio de oferta, que solo es un punto de partida para negociar.
- Valor prudente
- En una compra, el valor de mercado menos un descuento de seguridad fijo del diez por ciento. DomoScan24 muestra esta cifra como límite máximo recomendado para su negociación, para que nunca ofrezca de más. En un alquiler no hay descuento, allí lo que cuenta es la renta habitual de la zona.
- Descuento de seguridad
- Un descuento fijo sobre el valor de mercado en la compra, que absorbe incertidumbres y riesgos. En DomoScan24 es del diez por ciento, va incorporado y nadie puede quitarlo. Para alquilar o arrendar no se aplica, porque un descuento sobre una renta mensual no tendría sentido.
- Descuento de negociación
- La diferencia entre el precio de oferta y el precio de compra realmente alcanzado. Existe porque casi ningún inmueble se vende al primer precio pedido.
- Valor hipotecario
- El valor duraderamente seguro de un inmueble desde la óptica del banco, normalmente por debajo del valor de mercado. Determina cuánto crédito concede el banco.
- Valor de rendimiento
- El valor de un inmueble desde la óptica del alquiler. Resulta del ingreso neto anual sostenible dividido entre la tasa de capitalización.
- Tasa de capitalización (Liegenschaftszins)
- El tipo con el que los ingresos futuros por alquiler se descuentan al valor de hoy. Cuanto más alto el tipo, menor el valor de rendimiento.
- Valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert)
- El valor medio del suelo por metro cuadrado en una zona, fijado por la administración. Es la base para valorar la parte del terreno.
- Gastos accesorios de la compra
- Costes adicionales al comprar, por ejemplo impuesto de transmisiones, inscripción, notario y, en su caso, agencia. Elevan bastante la inversión total real.
Alquiler y rentabilidad (6)
- Rentabilidad bruta
- La renta anual sin gastos en relación con el precio de compra, en porcentaje. Una cifra rápida sobre la capacidad de rendimiento, sin costes ni desocupación.
- Rentabilidad cash-on-cash
- El excedente corriente después de impuestos de un año dividido entre los fondos propios aportados. Muestra el rendimiento puramente en caja de su capital, sin revalorización y sin amortización, y puede ser negativo si el inmueble al principio cuesta dinero.
- Rentabilidad de los fondos propios
- La remuneración total de los fondos propios aportados en un año. Además del excedente corriente cuenta también la amortización (formación de patrimonio) y la revalorización, por eso suele ser mayor que la simple rentabilidad cash-on-cash.
- Rentabilidad total
- La rentabilidad de todo el periodo de tenencia, expresada por año. Reúne los excedentes acumulados, la deuda amortizada y la revalorización, y lo divide todo entre los fondos propios. El calculador la obtiene con un cuadro de amortización real.
- Renta de equilibrio
- La renta sin gastos a partir de la cual el inmueble se sostiene solo, es decir, cubre justo la explotación y la cuota completa del préstamo. Por encima, el inmueble deja excedente cada mes; por debajo, hay que poner dinero.
- Plazo de amortización
- Los años que faltan hasta que el préstamo quede totalmente amortizado con la cuota actual. Si la cuota solo cubre los intereses, nunca se amortiza nada, y DomoScan24 lo dice abiertamente.
Comprobación y prueba (6)
- Red Flag
- Una señal de alarma concreta en el inmueble, por ejemplo mantenimiento pendiente, humedad, ruido o un precio por encima del mercado. DomoScan24 nombra cada red flag con su gravedad.
- Principio de los cuatro ojos
- Cada informe se comprueba dos veces: un verificador de cálculo fijo recalcula cada cifra central sin IA, y un segundo modelo de IA independiente vuelve a desmontar el resultado.
- Número de verificación
- El número único de cada informe. Con él se puede confirmar en línea que un informe es auténtico, cuándo se elaboró y si ha pasado la segunda comprobación.
- Registro de fuentes
- La lista numerada de todas las fuentes consultadas de un informe. Cada fuente lleva su propio número, para que la valoración se pueda comprobar después.
- Suma de integridad
- Una huella digital del informe. Demuestra que el informe no ha cambiado desde que se fijó la suma, y también aparece en el PDF. Si un informe se corrige más tarde, la suma se fija de nuevo y se indica la fecha correspondiente.
- Confianza (alcance del informe)
- Lo sólido que es un informe según los datos disponibles. Si faltan datos importantes, el alcance baja, y DomoScan24 escribe abiertamente qué datos faltan.
Ubicación, estado y entorno (6)
- Certificado energético
- Un documento que indica los valores energéticos de un edificio, por ejemplo la demanda de calefacción. Un certificado débil anuncia costes altos más adelante.
- Clasificación del suelo (Flächenwidmung)
- El uso de una parcela fijado por la administración, por ejemplo zona residencial, suelo urbanizable, zona verde o industria. Determina qué puede construir y cómo puede usar el inmueble. DomoScan24 lo muestra directamente en el mapa allí donde las autoridades lo publican.
- Riesgos naturales
- Peligros de la naturaleza cartografiados por las autoridades, por ejemplo inundación, deslizamiento, alud, desprendimiento de rocas, movimiento del suelo o terremoto. Si un inmueble está en una de esas zonas, suelen aplicarse condiciones de construcción y el seguro sale más caro.
- Radón
- Un gas radiactivo natural del subsuelo que, según la geología, puede entrar en los edificios y se considera un riesgo para la salud. En zonas con alto potencial de radón conviene medir. DomoScan24 muestra el potencial de radón oficial donde está disponible.
- Suelos contaminados (Altlasten)
- Parcelas con contaminación del suelo registrada o sospechada, a menudo por un uso industrial anterior. Pueden suponer una obligación de saneamiento y una pérdida de valor considerable. DomoScan24 remite al registro oficial allí donde existe.
- Riesgo de accidente grave
- El riesgo de un accidente grave en una instalación peligrosa cercana, como una fábrica química, una refinería o un oleoducto. Alrededor de esas instalaciones rigen zonas de consulta con condiciones de construcción. DomoScan24 muestra esas zonas de riesgo tecnológico allí donde las autoridades las facilitan.
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Los términos se entienden más rápido cuando se ven en su contexto. Inicie un análisis gratuito y lea un informe completo.
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