Glossaire
Le langage de l'évaluation, sans le jargon.
Pour que vous compreniez chaque rapport en entier, nous expliquons ici les termes les plus importants, brièvement et clairement. Si un mot manque, demandez à l'assistant en bas à droite.
Valeur et prix (9)
- Valeur de marché
- Le prix qu'une vente dans des conditions normales permet réellement d'atteindre. À ne pas confondre avec le prix affiché, qui n'est qu'un point de départ pour la négociation.
- Valeur prudente
- À l'achat, la valeur de marché moins un abattement de sécurité fixe de dix pour cent. DomoScan24 indique ce montant comme plafond de négociation recommandé, pour que vous n'offriez jamais trop. Pour une location il n'y a pas d'abattement, c'est alors le loyer usuel du lieu qui compte.
- Abattement de sécurité
- Un abattement fixe sur la valeur de marché à l'achat, qui absorbe les incertitudes et les risques. Chez DomoScan24 dix pour cent, intégrés, personne ne peut les désactiver. Il ne s'applique pas à la location, car un abattement sur un loyer mensuel n'aurait aucun sens.
- Remise de négociation
- L'écart entre le prix affiché et le prix de vente réellement obtenu. Il existe parce que presque aucun bien ne se vend au premier prix demandé.
- Valeur hypothécaire
- La valeur durablement sûre d'un bien du point de vue de la banque, généralement inférieure à la valeur de marché. Elle détermine le montant du crédit accordé.
- Valeur de rendement
- La valeur d'un bien du point de vue de la location. Elle résulte du revenu net annuel durable divisé par le taux de capitalisation.
- Taux de capitalisation (Liegenschaftszins)
- Le taux auquel les loyers futurs sont ramenés à leur valeur d'aujourd'hui. Plus le taux est élevé, plus la valeur de rendement est basse.
- Valeur de référence du terrain (Bodenrichtwert)
- La valeur moyenne du terrain par mètre carré dans un secteur, établie par l'administration. Elle sert de base à l'évaluation de la part de terrain.
- Frais annexes d'acquisition
- Les frais qui s'ajoutent au prix d'achat, par exemple droits de mutation, inscription, notaire et le cas échéant agence. Ils augmentent nettement l'investissement total réel.
Location et rendement (6)
- Rendement brut
- Le loyer hors charges annuel rapporté au prix d'achat, en pour cent. Un indicateur rapide de la capacité de rapport, sans les coûts ni la vacance.
- Rendement cash-on-cash
- L'excédent courant après impôt d'une année divisé par les fonds propres engagés. Il montre le rendement purement monétaire de votre capital, sans plus-value et sans amortissement, et il peut être négatif si le bien coûte d'abord de l'argent.
- Rendement des fonds propres
- La rémunération totale des fonds propres engagés sur une année. Outre l'excédent courant, elle compte aussi l'amortissement (constitution de patrimoine) et la plus-value, elle est donc en général supérieure au seul rendement cash-on-cash.
- Rendement global
- Le rendement sur toute la durée de détention, ramené à une année. Il réunit les excédents cumulés, la dette remboursée et la plus-value, puis divise le tout par les fonds propres. Le calculateur l'établit avec un vrai tableau d'amortissement.
- Loyer d'équilibre
- Le loyer hors charges à partir duquel le bien se porte lui-même, c'est-à-dire couvre tout juste l'exploitation et la mensualité complète du crédit. Au-dessus, le bien dégage chaque mois un excédent, en dessous il faut remettre de l'argent.
- Durée d'amortissement
- Le nombre d'années jusqu'au remboursement complet du prêt à la mensualité actuelle. Si la mensualité ne couvre que les intérêts, rien n'est jamais remboursé, et DomoScan24 le dit ouvertement.
Contrôle et preuve (6)
- Red Flag
- Un signal d'alerte concret sur le bien, par exemple un retard d'entretien, de l'humidité, du bruit ou un prix au-dessus du marché. DomoScan24 nomme chaque red flag avec sa gravité.
- Principe des quatre yeux
- Chaque rapport est contrôlé deux fois : un vérificateur de calcul fixe recalcule chaque chiffre central sans IA, et un second modèle d'IA indépendant démonte encore une fois le résultat.
- Numéro de vérification
- Le numéro unique de chaque rapport. Il permet de confirmer en ligne qu'un rapport est authentique, quand il a été établi et s'il a fait l'objet d'un second contrôle.
- Registre des sources
- La liste numérotée de toutes les sources consultées pour un rapport. Chaque source porte son propre numéro, afin que l'évaluation puisse être vérifiée.
- Somme de contrôle d'intégrité
- Une empreinte numérique du rapport. Elle prouve que le rapport n'a pas changé depuis que la somme a été posée, et elle figure aussi dans le PDF. Si un rapport est corrigé plus tard, la somme est posée à nouveau et la date est indiquée avec elle.
- Confiance (portée du rapport)
- La solidité d'un rapport selon les données disponibles. Si des informations importantes manquent, la portée baisse, et DomoScan24 écrit ouvertement quelles données manquent.
Situation, état et environnement (6)
- Diagnostic de performance énergétique
- Un document qui indique les valeurs énergétiques d'un bâtiment, par exemple le besoin de chaleur. Un diagnostic faible annonce des frais élevés par la suite.
- Affectation du sol (Flächenwidmung)
- L'usage d'une parcelle fixé par l'administration, par exemple zone d'habitation, terrain à bâtir, zone verte ou industrie. Il détermine ce que vous pouvez construire et comment vous pouvez utiliser le bien. DomoScan24 l'affiche directement sur la carte, là où les autorités le publient.
- Risques naturels
- Les dangers naturels cartographiés par les autorités, par exemple inondation, glissement de terrain, avalanche, chute de pierres, mouvement de sol ou séisme. Si un bien se trouve dans une telle zone, des contraintes de construction s'appliquent souvent et l'assurance coûte plus cher.
- Radon
- Un gaz radioactif naturel venant du sous-sol qui, selon la géologie, peut pénétrer dans les bâtiments et compte comme risque sanitaire. Dans les zones à fort potentiel radon, une mesure est conseillée. DomoScan24 affiche le potentiel radon officiel là où il existe.
- Sites pollués (Altlasten)
- Des parcelles dont la pollution du sol est constatée ou soupçonnée, souvent issue d'un usage industriel ancien. Elles peuvent entraîner une obligation de dépollution et une perte de valeur importante. DomoScan24 renvoie au registre officiel là où il existe.
- Risque d'accident majeur
- Le risque lié à un accident grave dans une installation dangereuse voisine, usine chimique, raffinerie ou pipeline. Autour de telles installations s'appliquent des périmètres de consultation assortis de contraintes de construction. DomoScan24 montre ces zones de risque technologique là où les autorités les fournissent.
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