Après votre dossier
Ce que vous dites, ce que vous demandez, ce que vous montrez
Un dossier vous dit ce qu'un bien vaut. Il ne vous dit pas quelle phrase écrire à l'agent. Voici ces phrases, mot pour mot, pour les quatre côtés de la table.
vendeurs
Vous vendez et voulez tenir votre prix
bailleurs
Vous louez et voulez le bon locataire
acheteurs
Vous achetez et ne voulez pas de surprise
locataires
Vous louez et ne voulez pas payer trop
Pour les vendeurs
Ce qui décide d'une vente, ce n'est pas votre talent de négociateur mais le nombre de questions qui restent en suspens.
Toute question que l'acheteur doit trancher seul, il la tranche à votre désavantage.
Dans l'annonce, juste sous les caractéristiques
Une évaluation indépendante du bien est disponible. Elle porte sur la valeur, l'emplacement et les défauts connus. Je vous l'envoie avant la visite.
Nommer soi-même les défauts leur retire leur pouvoir sur le prix. Un acheteur qui découvre une fissure la déduit largement. Un acheteur qui en a lu la description l'intègre. La différence se compte en euros.
Première réponse à chaque demande
Vous trouverez ci-joint le dossier du bien. S'il reste des questions après lecture, réglons-les avant le rendez-vous, la visite sera plus utile pour nous deux.
Vous filtrez sans écarter personne. Celui qui vient après avoir lu vient sérieusement. Celui qui ne vient plus vous aurait coûté un samedi.
Quand l'acheteur pousse sur le prix
Le prix repose sur des ventes comparables du secteur, indiquées avec leur source dans le dossier. Si vous voyez un élément qui y manque, dites-le moi et nous referons le calcul ensemble.
Vous ne défendez pas le prix mais la méthode. C'est la seule discussion que vous puissiez gagner, car votre chiffre a une source et le sien n'en a pas.
À l'agent, avant de signer un mandat
Je dispose de ma propre évaluation du bien. Comment arrivez-vous à votre prix de présentation, et sur quels biens comparables vous appuyez-vous ?
Un prix affiché trop bas se vend vite et vous coûte la différence. Cette question montre en une minute si quelqu'un a calculé ou estimé.
Les photos qui changent quelque chose
- ·Photographiez le matin par ciel couvert. Le soleil direct crée des ombres dures, et les ombres dures rapetissent les pièces.
- ·Photographiez depuis un angle, appareil à hauteur de poitrine. Depuis le milieu de la porte, chaque pièce ressemble à un couloir.
- ·Une pièce vide se vend moins bien qu'une pièce meublée, car personne ne juge une surface sans repère familier dans l'image.
- ·La première photo décide s'il y a un clic. Choisissez la pièce qui donne le plus, pas la façade parce que c'était l'ordre du hasard.
- ·Photographiez aussi ce qui n'est pas beau. Celui qui découvre la chaufferie seulement lors de la visite se sent trompé, même si rien n'a été caché.
L'erreur que presque tout le monde commet
Montrer l'image de rêve avant de savoir si le plan local d'urbanisme l'autorise. Celui qui vante un aménagement de combles et doit admettre pendant la visite qu'il n'a jamais consulté la mairie ne perd pas seulement les combles. Il perd sa crédibilité sur tout le reste de l'annonce.
Pour les bailleurs
Louer n'est pas une question de prix mais de choix.
Le loyer arrive une fois par mois, le locataire reste des années.
Dans l'annonce, dernier paragraphe
Le loyer tient compte des règles applicables et de logements comparables dans le quartier. Je vous en détaille volontiers le calcul lors de la visite.
Là où l'encadrement des loyers s'applique, un loyer trop élevé n'est pas seulement gênant, il est récupérable par le locataire. Proposer le calcul montre que vous en avez un.
Réponse à la première demande
Merci de votre intérêt. Pour que le rendez-vous ne soit pas inutile : le logement est libre à partir du [date] et les charges tournent autour de [montant] par mois. Cela vous convient-il ?
Les deux points sur lesquels les visites échouent sont la date et les charges. Les annoncer d'emblée vous épargne la moitié des rendez-vous et ne froisse personne.
À l'état des lieux
Faisons le tour ensemble et notons chaque point, même les petits. Cela vous protège à la sortie autant que moi.
L'état des lieux est le seul document qui compte à la fin. Le présenter comme une protection commune plutôt que comme une formalité donne un document honnête plutôt qu'expédié.
Quand le locataire signale une réparation
Merci pour votre signalement. Je m'en occupe et je reviens vers vous avec une date avant le [date].
Une date annoncée évite l'escalade. La plupart des litiges locatifs ne naissent pas du dégât, mais du silence qui suit.
Les photos qui changent quelque chose
- ·Montrez chaque pièce, y compris la salle de bains et le cellier. Une pièce absente de l'annonce se lit comme une pièce que l'on cache.
- ·Photographiez vide et propre. Celui qui loue ne veut pas voir vos meubles, il veut voir sa place.
- ·Une photo de l'immeuble de l'extérieur et une de l'entrée. Louer un appartement, c'est louer la cage d'escalier avec.
- ·S'il y a une vue, photographiez-la depuis la fenêtre avec l'encadrement dans l'image. Sinon cela ressemble à une photo de catalogue.
L'erreur que presque tout le monde commet
Placer le loyer en haut de la fourchette en espérant que personne ne vérifie. Là où un plafond s'applique, le locataire peut réclamer des années plus tard. Le supplément d'aujourd'hui devient le remboursement d'après-demain.
Pour les acheteurs
En tant qu'acheteur vous avez exactement une fenêtre où les questions ne coûtent rien : avant la signature.
Ensuite, chaque réponse coûte de l'argent.
Premier message à l'agent ou au vendeur
Avant de fixer une visite : pouvez-vous m'envoyer le dossier de diagnostic technique complet, un extrait cadastral récent et, en copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ainsi que l'état du fonds de travaux ?
Le dossier de diagnostic technique est obligatoire à la vente, le vendeur l'a donc forcément. Celui qui l'a l'envoie. Celui qui vous renvoie à la visite vous a déjà répondu.
Par écrit, et cela compte plus qu'à l'oral
Pouvez-vous me confirmer par écrit si vous avez connaissance d'un défaut qui ne figure pas dans l'annonce ?
La clause « vendu en l'état » figure dans presque tous les compromis et elle est valable, mais seulement pour un vendeur particulier de bonne foi. Elle tombe s'il connaissait le vice, et c'est à vous de le prouver. Une réponse écrite est votre seule pièce. Notez aussi qu'un agent, un marchand de biens ou un promoteur ne peut pas s'exonérer du tout.
Sur le dossier de diagnostic, précisément
Les diagnostics amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ainsi que l'état des risques, sont-ils tous à jour, et quelles anomalies y sont mentionnées ?
Un diagnostic périmé ou une anomalie signalée mais jamais traitée est une négociation qui vous attend, pas un détail administratif. Lisez-le avant de faire une offre, pas après.
Quand un potentiel d'agrandissement est mis en avant
Vous indiquez que les combles sont aménageables. Existe-t-il un certificat d'urbanisme sur ce point, ou s'agit-il d'une appréciation ?
Le potentiel d'agrandissement est la majoration de prix la plus courante sans rien derrière. Entre techniquement possible et juridiquement autorisé, il y a le plan local d'urbanisme, une éventuelle protection patrimoniale et, en copropriété, l'accord de l'assemblée.
Les photos qui changent quelque chose
- ·Faites vos propres photos pendant la visite, avec la date. Les tableaux de fenêtres, les angles derrière les meubles, la cave, le tableau électrique, la chaudière avec sa plaque.
- ·Photographiez chaque trace d'humidité, même petite. Si elle s'agrandit ensuite, vous avez l'évolution.
- ·Photographiez la façade en biais depuis le trottoir d'en face. Les fissures de l'enduit sont presque invisibles de face et évidentes de côté en lumière rasante.
L'erreur que presque tout le monde commet
Laisser le coup de cœur vous racheter vos questions. Celui qui aime déjà le bien interroge plus doucement. Écrivez donc vos questions avant d'y entrer pour la première fois.
Pour les locataires
Dans de nombreuses villes, un plafond légal s'applique au loyer.
Presque personne ne le vérifie, parce que presque personne ne sait qu'il existe.
Première demande, pour obtenir un rendez-vous
Bonjour, votre logement m'intéresse et je suis disponible à partir du [date]. Je travaille comme [profession] et je cherche une location de longue durée. Une visite cette semaine vous conviendrait-elle ?
Un bailleur cherche de la fiabilité, pas de l'enthousiasme. Trois faits portent plus que trois phrases sur votre coup de cœur.
Pendant la visite
À combien se sont réellement élevées les charges ces deux dernières années, et quand a eu lieu la dernière régularisation ?
Le montant de l'annonce est une prévision, la régularisation est la vérité. L'écart peut représenter un mois de loyer par an.
Avant de signer, en cas de doute
J'aimerais comprendre la composition du loyer, c'est-à-dire le loyer de base et chacun des compléments.
Là où l'encadrement s'applique, un complément de loyer doit être justifié par une caractéristique précise du logement. La question est courtoise, mais elle montre que vous voulez voir le calcul.
À l'état des lieux, toujours par écrit
Notons s'il vous plaît que [point] est déjà dans cet état. Je ne veux pas que cela me soit imputé à la sortie.
Ce qui ne figure pas à l'état des lieux d'entrée est réputé causé par vous à la sortie. Une rayure signalée en arrivant ne coûte rien. La même rayure en partant coûte votre dépôt de garantie.
Les photos qui changent quelque chose
- ·Le jour de la remise des clés, photographiez chaque pièce entièrement avant qu'un seul carton n'entre. Ces photos sont votre dépôt de garantie.
- ·Faites des gros plans de chaque dégradation existante, avec un mètre ou une pièce de monnaie à côté pour l'échelle.
- ·Photographiez tous les relevés de compteurs le jour de l'état des lieux, numéro lisible.
L'erreur que presque tout le monde commet
Payer le loyer sans avoir jamais vérifié s'il est licite. Celui qui paie trop ne s'en aperçoit jamais seul, car personne ne le contredit. La vérification prend une demi-heure une seule fois et vaut pour toute la durée du bail.
À copier
Trois courriels prêts à envoyer
Vous envoyez ces courriels vous-même, sous votre propre nom. Nous n'écrivons à personne à votre place. Sous chaque modèle figure ce qu'il faut regarder dans la réponse, car une réponse évasive est aussi une réponse.
À l'agent immobilier
Avant de fixer une visite.
Objet
Dossier concernant [bien / référence de l'annonce]
Bonjour, je suis intéressé par [bien, référence de l'annonce] et souhaite préparer correctement la visite. Pourriez-vous m'adresser au préalable : 1. le dossier de diagnostic technique complet, y compris l'état des risques, 2. un extrait cadastral récent, 3. en copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et l'état du fonds de travaux. Deux questions également. Avez-vous connaissance d'un défaut qui ne figure pas dans l'annonce ? Et à combien se sont réellement élevées les charges ces deux dernières années ? Avec mes remerciements, cordialement [Votre nom]
Comment lire la réponse
Le dossier de diagnostic est obligatoire à la vente : le vendeur l'a forcément. Celui qui le transmet est en ordre, celui qui vous renvoie à la visite a déjà répondu. Conservez la réponse écrite sur les défauts : la clause « vendu en l'état » ne tient pas si le vendeur connaissait le vice, et c'est à vous de le prouver.
Au promoteur
Pour un logement neuf, avant de signer une réservation.
Objet
Questions sur [programme], lot [numéro]
Bonjour, nous sommes intéressés par [programme], lot [numéro]. Avant toute réservation, je vous remercie de me préciser : 1. la notice descriptive complète qui sera annexée au contrat, 2. l'échéancier des appels de fonds avec les dates de chaque appel, 3. la date de livraison sur laquelle vous vous engagez et ce qui s'applique en cas de retard, 4. la garantie financière d'achèvement dont bénéficie l'opération. Cordialement [Votre nom]
Comment lire la réponse
Ce qui compte est de savoir si la notice descriptive est annexée au contrat ou reste une plaquette. Une plaquette n'engage à rien. Sur la date, seule compte la conséquence réelle du retard, car une date sans conséquence est une intention.
Au service urbanisme de la mairie
Quand une extension, une surélévation ou un changement de destination est mis en avant.
Objet
Demande de renseignements d'urbanisme, [adresse], parcelle [référence]
Madame, Monsieur, j'envisage l'acquisition du bien situé [adresse], parcelle cadastrale [référence], et vous remercie de bien vouloir me renseigner sur les points suivants : 1. Quel zonage et quelles règles du plan local d'urbanisme s'appliquent à cette parcelle ? 2. Un aménagement de combles ou une surélévation y seraient-ils admissibles dans leur principe ? 3. Existe-t-il des servitudes ou protections particulières, par exemple périmètre de monument historique, site protégé ou zone de risque ? 4. Des demandes, recours ou procédures sont-ils en cours concernant ce bien ? Je vous remercie également de m'indiquer les pièces qui vous seraient nécessaires. Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Votre nom]
Comment lire la réponse
Cette réponse fait la différence entre un potentiel annoncé et un potentiel réel. Un certificat d'urbanisme d'information coûte peu et s'obtient en quelques semaines. N'intégrez une extension au prix qu'une fois cette réponse entre vos mains, et par écrit.
Une fois votre dossier prêt
Comment le publier pour qu'il soit lu
Le lien dans l'annonce, pas le fichier
Un lien reste à jour, un PDF joint est périmé dès le jour où vous modifiez quelque chose. Placez le lien dans le corps du texte de l'annonce, pas seulement dans les pièces jointes, sinon personne ne le trouve.
Une phrase devant, qui dit ce que c'est
Un lien nu n'est pas cliqué. « Évaluation indépendante avec estimation et défauts connus » est cliqué, parce qu'on sait ce qui attend de l'autre côté.
Le même lien dans chaque réponse
Pas seulement dans l'annonce. Dans votre première réponse à chaque demande, dans la confirmation du rendez-vous et dans le message après la visite. La plupart des gens ne lisent qu'à la deuxième occasion.
Pour les portails qui refusent les liens
Certains portails suppriment automatiquement les liens externes. Écrivez alors dans l'annonce que le dossier est disponible sur demande et envoyez le lien dans votre première réponse. Ne le camouflez pas, au pire cela vous coûte l'annonce entière.
Ces phrases n'agissent que si vous tenez quelque chose sur quoi vous appuyer. C'est exactement ce qu'est un dossier. Faire analyser un bien.