Na uw rapport
Wat u zegt, wat u vraagt, wat u laat zien
Een rapport vertelt u wat een woning waard is. Het vertelt u niet welke zin u de makelaar schrijft. Hier staan die zinnen, woord voor woord, voor alle vier de kanten van de tafel.
Verkopers
U verkoopt en wilt uw prijs vasthouden
Verhuurders
U verhuurt en wilt de juiste huurder
Kopers
U koopt en wilt geen verrassingen
Huurders
U huurt en wilt niet te veel betalen
Voor Verkopers
Bij verkoop telt niet hoe goed u onderhandelt, maar hoe weinig open vragen er overblijven.
Elke vraag die de koper zelf moet beantwoorden, beantwoordt hij in uw nadeel.
In de advertentie, direct onder de kerngegevens
Van deze woning is een onafhankelijke beoordeling beschikbaar. Die bevat de waardebepaling, de ligging en de bekende gebreken. Ik stuur hem u voor de bezichtiging toe.
Wie gebreken zelf benoemt, haalt de prijsdruk eruit. Een koper die zelf een scheur ontdekt, rekent die op. Een koper die er vooraf over las, rekent hem in. Dat verschil is geld.
Eerste antwoord op elke aanvraag
Bijgaand de stukken over de woning. Zijn er na het lezen nog vragen, laten we die vóór de afspraak oplossen, dan levert de bezichtiging ons beiden meer op.
U selecteert zonder iemand af te wijzen. Wie na de stukken nog komt, komt serieus. Wie niet meer komt, had u een zaterdag gekost.
Als de koper op de prijs drukt
De prijs steunt op vergelijkbare verkopen in de buurt, die met bron in de stukken staan. Ziet u een punt dat daar ontbreekt, noem het, dan rekenen we samen na.
U verdedigt niet de prijs, maar de onderbouwing. Dat is de enige discussie die u kunt winnen, want uw getal heeft een bron en het zijne niet.
Aan de makelaar, vóór u opdracht geeft
Ik heb een eigen beoordeling van de woning. Hoe komt u aan uw vraagprijs, en welke vergelijkbare objecten liggen daaraan ten grondslag?
Een te lage vraagprijs verkoopt snel en kost u het verschil. Deze vraag laat in een minuut zien of iemand gerekend of geschat heeft.
Welke foto's echt helpen
- ·Fotografeer in de ochtend bij bewolkte lucht. Direct zonlicht geeft harde schaduwen, en harde schaduwen maken ruimtes kleiner.
- ·Fotografeer vanuit een hoek, camera op ongeveer borsthoogte. Vanuit het midden van de deur lijkt elke kamer een gang.
- ·Een lege kamer verkoopt slechter dan een ingerichte, omdat niemand afmetingen kan inschatten zonder iets vertrouwds in beeld.
- ·De eerste foto bepaalt of er überhaupt geklikt wordt. Neem daarvoor de ruimte die het meeste laat zien, niet de gevel omdat dat toevallig de vololgorde was.
- ·Fotografeer ook wat niet mooi is. Wie de meterkast pas bij de bezichtiging ziet, voelt zich misleid, ook als er niets verzwegen is.
De fout die bijna iedereen maakt
Het droombeeld tonen voordat duidelijk is of het bestemmingsplan het toelaat. Wie adverteert met een mogelijke opbouw en bij de bezichtiging moet toegeven dat hij het nooit bij de gemeente heeft nagevraagd, verliest niet alleen die opbouw, maar zijn geloofwaardigheid voor de hele advertentie.
Voor Verhuurders
Verhuren is geen prijsvraag maar een keuzevraag.
De huur krijgt u een keer per maand, met de huurder leeft u jaren.
In de advertentie, laatste alinea
De huurprijs is gebaseerd op de geldende regels en op vergelijkbare woningen in de buurt. Bij de bezichtiging laat ik graag zien hoe die is opgebouwd.
Bij gereguleerde huur is een te hoge prijs niet alleen vervelend, maar terug te vorderen. Wie de opbouw aanbiedt, laat zien dat hij die heeft.
Antwoord op de eerste aanvraag
Dank voor uw interesse. Zodat de afspraak niet voor niets is: de woning is vrij vanaf [datum] en de servicekosten liggen rond [bedrag] per maand. Past dat bij u?
De twee punten waarop bezichtigingen stuklopen zijn de datum en de bijkomende kosten. Wie ze vooraf noemt, bespaart zich de helft van de afspraken.
Bij de oplevering
Laten we samen doorlopen en elk punt vastleggen, ook de kleine. Dat beschermt u bij het vertrek net zo goed als mij.
Het opleveringsrapport is het enige document dat aan het eind telt. Wie het als gezamenlijke bescherming brengt in plaats van als formaliteit, krijgt een eerlijk rapport in plaats van een vluchtig.
Als de huurder een reparatie meldt
Dank voor de melding. Ik pak het op en kom vóór [datum] bij u terug met een afspraak.
Een toegezegde datum voorkomt escalatie. De meeste huurgeschillen ontstaan niet door het gebrek, maar door de stilte erna.
Welke foto's echt helpen
- ·Laat elke ruimte zien, ook de badkamer en de berging. Een ruimte die in de advertentie ontbreekt, leest als een ruimte die verborgen wordt.
- ·Fotografeer leeg en schoon. Wie een woning huurt, wil niet uw meubels zien maar zijn eigen ruimte.
- ·Eén foto van het gebouw van buiten en één van de entree. Wie een appartement huurt, huurt het trappenhuis mee.
- ·Is er uitzicht, fotografeer dat door het raam met de kozijnen in beeld. Anders lijkt het een foto uit een folder.
De fout die bijna iedereen maakt
De huur aan de bovenkant zetten en hopen dat niemand narekent. Waar een maximum geldt, kan de huurder jaren later terugvorderen. De opslag van vandaag wordt de nabetaling van overmorgen.
Voor Kopers
Als koper heeft u precies één moment waarop vragen niets kosten: vóór de handtekening.
Daarna kost elk antwoord geld.
Eerste bericht aan de makelaar of verkoper
Voordat ik een bezichtiging plan: is er een energielabel, een actueel uittreksel uit het Kadaster, en bij een appartement de notulen van de VvE-vergaderingen van de laatste drie jaar plus de stand van het reservefonds?
Deze stukken zeggen meer dan elke bezichtiging. Wie ze heeft, stuurt ze. Wie uitwijkt, heeft u al geantwoord.
Schriftelijk, en dat is hier belangrijker dan mondeling
Kunt u schriftelijk bevestigen of u bekend bent met gebreken die niet in de advertentie staan?
Het standaard koopcontract sluit aansprakelijkheid al uit, en bij oudere huizen komt er een ouderdomsclausule bij. Daar breekt één ding doorheen: de mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór uw onderzoeksplicht. Wie een hem bekend gebrek verzwijgt, kan zich niet op die clausule beroepen. Daarom wilt u het antwoord op papier.
Bij een ouder huis, aanvullend
Staat er een ouderdomsclausule in het concept? Zo ja, welke onderdelen zijn daarmee uitgesloten?
Zo'n clausule haalt ook de laatste restgarantie weg. Weten dát hij erin staat is de helft, weten waarvoor precies is de andere helft. Laat dit vóór het bod uitleggen, niet bij de notaris.
Als er met uitbreiding wordt geadverteerd
U schrijft dat de zolder uit te bouwen is. Is daarover een uitspraak van de gemeente, of is het een inschatting?
Uitbreidingspotentieel is de meest voorkomende prijsopslag zonder onderbouwing. Tussen technisch mogelijk en planologisch toegestaan liggen het bestemmingsplan, een eventueel monumentenstatus en bij een appartement de toestemming van de VvE.
Welke foto's echt helpen
- ·Maak bij de bezichtiging zelf foto's, met datum. Raamdorpels, hoeken achter meubels, de kruipruimte, de meterkast, de ketel met typeplaatje.
- ·Fotografeer elke vochtplek, ook een kleine. Is hij later groter, dan heeft u het verloop.
- ·Fotografeer de gevel schuin van de overkant. Scheuren in het stucwerk ziet u recht van voren bijna nooit en van opzij in strijklicht meteen.
De fout die bijna iedereen maakt
Het goede gevoel in de woning uw vragen laten afkopen. Wie het huis al liefheeft, vraagt voorzichtiger. Schrijf uw vragen daarom op vóór u er voor het eerst binnenstaat.
Voor Huurders
In veel gevallen geldt een wettelijk maximum voor de huur.
Bijna niemand controleert dat, omdat bijna niemand weet dat het bestaat.
Eerste aanvraag, zodat u überhaupt een afspraak krijgt
Goedendag, ik heb belangstelling voor de woning en ben beschikbaar vanaf [datum]. Ik werk als [beroep] en zoek een huurovereenkomst voor langere tijd. Schikt een bezichtiging deze week?
Verhuurders zoeken betrouwbaarheid, geen enthousiasme. Drie feiten werken sterker dan drie zinnen over hoe mooi u de woning vindt.
Bij de bezichtiging
Hoe hoog waren de servicekosten de afgelopen twee jaar werkelijk, en wanneer is er voor het laatst nabetaald?
Het bedrag in de advertentie is een verwachting, de afrekening is de waarheid. Het verschil kan een maandhuur per jaar zijn.
Vóór het tekenen, als u twijfelt
Ik zou de opbouw van de huurprijs graag nalopen, dus de kale huur en de afzonderlijke posten.
Waar een puntensysteem geldt, is de maximale huur na te rekenen. De vraag is beleefd, maar laat zien dat u de rekensom wilt zien.
Bij de oplevering, altijd schriftelijk
Laten we vastleggen dat [punt] er al zo bij staat. Ik wil niet dat het mij bij vertrek wordt aangerekend.
Wat bij aanvang niet in het rapport staat, geldt bij vertrek als door u veroorzaakt. Een kras die u bij binnenkomst noemt, kost niets. Dezelfde kras bij vertrek kost uw waarborgsom.
Welke foto's echt helpen
- ·Fotografeer op de dag van de sleuteloverdracht elke ruimte volledig, vóór er één doos binnen staat. Die foto's zijn uw waarborgsom.
- ·Maak close-ups van elke bestaande beschadiging, met een rolmaat of een munt ernaast voor de schaal.
- ·Fotografeer alle meterstanden op de dag van oplevering, met het nummer leesbaar.
De fout die bijna iedereen maakt
De huur betalen zonder ooit te controleren of hij is toegestaan. Wie te veel betaalt, merkt het nooit uit zichzelf, want niemand spreekt hem tegen. Controleren duurt eenmalig een half uur en geldt voor de hele huurperiode.
Om te kopiëren
Drie kant-en-klare mails
Deze mails verstuurt u zelf, onder uw eigen naam. Wij schrijven niemand voor u aan. Onder elke voorbeeldmail staat waar u op let bij het antwoord, want een ontwijkend antwoord is ook een antwoord.
Aan de makelaar
Voordat u een bezichtiging afspreekt.
Onderwerp
Stukken over [woning / advertentienummer]
Goedendag, ik heb belangstelling voor [woning, advertentienummer] en wil de afspraak goed voorbereiden. Kunt u mij vooraf toesturen: 1. het energielabel, 2. een actueel uittreksel uit het Kadaster, 3. bij een appartement de notulen van de VvE van de laatste drie jaar en de stand van het reservefonds. Twee vragen daarbij. Bent u bekend met gebreken die niet in de advertentie staan? En hoe hoog waren de servicekosten de afgelopen twee jaar werkelijk? Met vriendelijke groet [Uw naam]
Waar u op let bij het antwoord
Wie de stukken heeft, stuurt ze. Wie u tot de bezichtiging aan het lijntje houdt, heeft al geantwoord. Bewaar het antwoord: de mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór uw onderzoeksplicht, en wie een hem bekend gebrek verzwijgt, kan zich niet op een ouderdomsclausule beroepen.
Aan de ontwikkelaar
Bij nieuwbouw, voordat u een reservering tekent.
Onderwerp
Vragen over [project], bouwnummer [nummer]
Goedendag, wij hebben belangstelling voor [project], bouwnummer [nummer]. Vóór een reservering vraag ik om het volgende: 1. de volledige technische omschrijving die onderdeel van de overeenkomst wordt, 2. het betaalschema met de momenten van elke termijn, 3. de toegezegde opleverdatum en wat geldt als die niet wordt gehaald, 4. hoe de betaalde termijnen zijn gewaarborgd. Met vriendelijke groet [Uw naam]
Waar u op let bij het antwoord
Bepalend is of de technische omschrijving onderdeel van de overeenkomst wordt of een brochure blijft. Een brochure is nergens toe verplicht. Bij de datum telt alleen wat er werkelijk gebeurt bij vertraging, want een datum zonder gevolg is een voornemen.
Aan de gemeente
Als er met uitbouw, opbouw of functiewijziging wordt geadverteerd.
Onderwerp
Vraag over bouwmogelijkheden, [adres], [kadastraal nummer]
Geachte heer, mevrouw, ik overweeg de aankoop van het pand aan [adres], kadastraal bekend [nummer], en verzoek u om informatie over het volgende: 1. Welke bestemming en welke bouwregels gelden voor dit perceel? 2. Zou een zolderuitbouw of een extra bouwlaag daar in beginsel zijn toegestaan? 3. Gelden er beperkingen zoals beschermd stadsgezicht, monumentenstatus of een risicozone? 4. Lopen er aanvragen, bezwaren of handhavingszaken met betrekking tot dit pand? Graag verneem ik ook welke gegevens u daarvoor van mij nodig heeft. Met vriendelijke groet [Uw naam]
Waar u op let bij het antwoord
Dit antwoord is het verschil tussen geadverteerd en werkelijk uitbreidingspotentieel. Het kost vaak weinig en duurt enkele dagen. Reken een uitbouw pas in de prijs zodra dit antwoord er ligt, en dan schriftelijk.
Als uw rapport klaar is
Zo publiceert u het, zodat het gelezen wordt
De link in de advertentie, niet het bestand
Een link blijft actueel, een bijgevoegde pdf is verouderd vanaf de dag dat u iets wijzigt. Zet de link in de lopende tekst van de advertentie, niet alleen bij de bijlagen, anders vindt niemand hem.
Eén zin ervoor die uitlegt wat het is
Een kale link wordt niet aangeklikt. „Onafhankelijke beoordeling met waardebepaling en bekende gebreken” wordt wel aangeklikt, omdat duidelijk is wat er aan de andere kant wacht.
Dezelfde link in elk antwoord
Niet alleen in de advertentie. In uw eerste antwoord op elke aanvraag, in de bevestiging van de afspraak en in het bericht na de bezichtiging. De meeste mensen lezen het pas de tweede keer.
Bij portalen die geen links toestaan
Sommige portalen verwijderen externe links automatisch. Schrijf dan in de advertentie dat stukken op aanvraag beschikbaar zijn en stuur de link in uw eerste antwoord. Verstop de link niet, in het ergste geval kost dat de hele advertentie.
Deze zinnen werken pas als u iets in handen heeft waar u zich op kunt beroepen. Dat is precies wat een rapport is. Woning laten controleren.