Nach dem Kauf
Wie lange haftet der Verkäufer, und wie lange haben Sie Zeit?
Ein Dossier findet, was das Inserat verschweigt. Die nächste Frage lautet dann immer: kann ich den Verkäufer dafür noch haftbar machen? Hier steht die Rechtslage für zwölf Länder, mit Gesetzesstelle.
Das Wichtigste zuerst
Nicht die Haftungsfrist bringt Ansprüche zu Fall, sondern die Meldefrist. In Italien haben Sie nach der Entdeckung acht Tage, in der Schweiz sechzig Tage, in Spanien läuft alles sechs Monate nach der Übergabe ab. Wer einen Feuchteschaden erst spät bemerkt und dann noch überlegt, ist meist zu spät, obwohl er im Recht wäre.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Wie lange Sie Zeit haben, den Mangel zu melden
Keine kurze Meldefrist. Sie müssen den Mangel nur innerhalb der drei Jahre geltend machen.
Wie lange der Verkäufer haftet
Drei Jahre ab der Übergabe, auch für Mängel, die erst später sichtbar werden.
Steht ein Haftungsausschluss im Vertrag?
Ja, unter Privatpersonen ist „gekauft wie besichtigt“ zulässig, und die Frist darf sogar verkürzt werden.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Das müssen Sie beweisen, Gerichte legen solche Klauseln aber im Zweifel eng aus.
Was Sie verlangen können
Zuerst Reparatur oder Austausch. Erst wenn das nicht geht oder verweigert wird, Preisminderung oder Rückabwicklung. Bei Verschulden zusätzlich Schadenersatz.
Rechtsgrundlage: §§ 928, 932, 933 ABGB.
Die übrigen Länder
Die Meldefrist steht bewusst in der ersten Spalte. Sie entscheidet häufiger über einen Anspruch als die Haftungsfrist.
Deutschland
Melden: Keine kurze Meldefrist beim Kauf von einer Privatperson.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe, weil ein Haus ein Bauwerk ist. Das gilt ausdrücklich auch für Altbauten.
§§ 437, 438, 444 BGB
Schweiz
Melden: Sechzig Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam.
Haftung: Fünf Jahre ab dem Eigentumserwerb. Seit dem 1. Januar 2026 darf diese Frist nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzt werden.
Art. 199, 205, 219a OR (Fassung seit 1. Januar 2026)
Frankreich
Melden: Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.
Haftung: Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf.
Art. 1643, 1644, 1645, 1648 Code civil; Cour de cassation, 21.07.2023, Nr. 21-17.789
Italien
Melden: Acht Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Danach verlieren Sie Ihre Rechte. Das ist die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder.
Haftung: Ein Jahr ab der Übergabe, unabhängig davon, wann der Mangel auftaucht.
Art. 1490, 1492, 1494, 1495 Codice civile
Spanien
Melden: Die sechs Monate sind zugleich die Frist für die Klage. Eine außergerichtliche Mahnung hält sie NICHT an, nur eine Klage bei Gericht wahrt sie.
Haftung: Sechs Monate ab der Übergabe.
Art. 1484, 1485, 1486, 1490 Código Civil
Niederlande
Melden: Innerhalb angemessener Zeit nach der Entdeckung. Eine feste Zahl gibt es beim Kauf von einer Privatperson nicht, warten Sie trotzdem nicht.
Haftung: Es gibt keine feste Frist ab der Übergabe. Ihre Ansprüche verjähren zwei Jahre nachdem Sie den Mangel gemeldet haben.
Art. 7:17, 7:23 BW
Polen
Melden: Keine kurze Meldefrist. Die Pflicht zur unverzüglichen Anzeige gilt ausdrücklich nur beim Verkauf zwischen Unternehmern.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe. Ansprüche auf Beseitigung oder Ersatz verjähren ein Jahr ab der Entdeckung.
Art. 558, 560, 563, 568 Kodeks cywilny
Belgien
Melden: Sie müssen nach der Entdeckung innerhalb kurzer Zeit klagen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Wie kurz genau, steht in keinem Gesetz, das entscheidet der Richter im Einzelfall. Warten Sie deshalb nicht ab.
Haftung: Es gibt keine feste Anzahl von Jahren. Der Verkäufer haftet für Mängel, die beim Verkauf schon da waren, aber Sie müssen nach der Entdeckung schnell vor Gericht gehen.
Art. 1641, 1643, 1644, 1645, 1648 altes Zivilgesetzbuch
Vereinigtes Königreich
Melden: Keine gesetzliche Meldefrist. Eine Klage wegen falscher Angaben müssen Sie im Regelfall binnen sechs Jahren erheben, bei Betrug ab der Entdeckung.
Haftung: In England und Wales haftet ein privater Verkäufer grundsätzlich NICHT für versteckte Mängel. Es gilt der Grundsatz „caveat emptor“: der Käufer muss selbst prüfen. Nur wenn der Verkäufer im Fragebogen gelogen hat, können Sie klagen.
Caveat emptor (Common Law); Misrepresentation Act 1967 s.2; Limitation Act 1980 s.2 und s.32
Schweden
Melden: Sie müssen den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden, gerechnet ab dem Moment, in dem Sie ihn bemerkt haben oder hätten bemerken müssen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte.
Haftung: Beim Haus mit Grundstück haftet ein privater Verkäufer bis zu zehn Jahre ab der Übernahme, das ist die längste Frist hier. Bei einer Genossenschaftswohnung („bostadsrätt“) sind es nur zwei Jahre.
Haus: Jordabalken (1970:994) 4 kap. 19 a und 19 b §. Wohnung: Köplagen (1990:931) 19, 30, 33 §
Portugal
Melden: Ein Jahr ab dem Tag, an dem Sie den Mangel bemerken, und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab der Übergabe. Danach müssen Sie binnen sechs Monaten ab Ihrer Meldung klagen.
Haftung: Fünf Jahre ab der Übergabe als äußere Grenze.
Art. 913, 914, 916, 917 Código Civil; Oberster Gerichtshof 2023 zur Sechsmonatsfrist
Diese Angaben sind eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Fristen und Rechtsprechung ändern sich, und im Einzelfall entscheidet immer der Vertrag. Vor einer Forderung an den Verkäufer lassen Sie sich im jeweiligen Land anwaltlich beraten.
Was Sie gegen einen Haftungsausschluss in der Hand haben, sind Belege. Ein Dossier hält fest, was am Objekt auffällt und woher die Angabe stammt. Objekt prüfen lassen.