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Was Sie in den Niederlanden prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Es gibt strukturell zu wenig Wohnungen. Deshalb wird bei den meisten Käufen über dem Angebotspreis geboten, und wer den Angebotspreis für den Marktwert hält, verrechnet sich systematisch.
Das kostet in den Niederlanden am meisten Geld
72 Prozent aller verkauften Wohnungen gingen im vierten Quartal 2025 über dem Angebotspreis weg, im Schnitt 4,7 Prozent darüber. Der rechnerische Wohnungsmangel liegt bei 384.000 Wohnungen, das sind 4,6 Prozent des Bestands.
Quelle: NVM, Januar 2026, und Volkshuisvesting Nederland, 2026
Kaufnebenkosten
4 bis 6 %
vom Kaufpreis, zusätzlich zum Preis im Inserat.
- Übertragungssteuer, Eigennutzung2 %
- Übertragungssteuer, Kapitalanlage (seit 1.1.2026)8 %
- Käufer unter 35 Jahren, bis 555.000 €0 %
- Eintragung beim Kadaster, je Urkundeab 103,50 €
- Notar und eigener Maklerfrei vereinbart
Quelle: Belastingdienst und Kadaster, Tarife 2026. Notar- und Maklerhonorare sind gesetzlich nicht geregelt, die Gesamtspanne ist deshalb aus den Einzelposten gerechnet und keine amtlich veröffentlichte Zahl.
Die Falle für Mieter
Eine Miete ist nicht deshalb zulässig, weil sie im Vertrag steht. Über die Höhe entscheidet allein das Punktesystem. Seit dem 1. Juli 2024 gilt das erweiterte Gesetz für bezahlbare Mieten, und die Anfangsmiete lässt sich innerhalb von sechs Monaten nach Mietbeginn bindend überprüfen lassen. 2025 bekamen Mieter über die Mietkommission zusammen mehr als 15 Millionen Euro zu viel gezahlter Miete und Nebenkosten zurück.
Energie und Sanierungspflicht
Das Energielabel ist bei Verkauf und Vermietung seit 2008 Pflicht. Wer ohne gültiges Label verkauft oder übergibt, zahlt ein Bußgeld von 515 Euro, Unternehmen das Doppelte. Im Punktesystem für Mieten kosten schlechte Klassen zusätzlich Punkte und damit Miete: Klasse E minus vier, F minus neun, G minus fünfzehn Punkte.
Quelle: Inspectie Leefomgeving en Transport und Volkshuisvesting Nederland, 2024
Worauf in den Niederlanden besonders zu achten ist
Die Wohnfläche muss nach der branchenweiten Messanweisung angegeben werden. Der Hoge Raad hat am 13. Juli 2018 entschieden, dass der Makler des Verkäufers dem Käufer haftet, wenn er sich nicht daran hält. Der übliche Haftungsausschluss in der Verkaufsbroschüre wurde ausdrücklich verworfen. Im entschiedenen Fall fehlten neun Quadratmeter von angegebenen achtzig.
Quelle: Hoge Raad, Urteil vom 13.07.2018
Amtliche Karten in den Niederlanden
6 Kartenthemen liegen direkt über Ihrem Objekt.
Nicht als Durchschnitt für den Bezirk, sondern an genau Ihrer Adresse, mit Legende und sichtbarer Quelle. Jede Ebene lässt sich einzeln zuschalten.
Selbst nachprüfen
Die amtlichen Stellen in den Niederlanden.
DomoScan24 prüft gegen diese Quellen. Sie können jede davon auch selbst aufrufen, das ist genau der Punkt: Eine Zahl, die man nicht nachprüfen kann, ist keine Zahl, sondern eine Behauptung.
Eigentum & Lasten
Eigentümer, Hypotheken, Grenzen, Grundstücksdaten
Energie
Registriertes Energielabel des Gebäudes
Umwelt & Naturgefahren
Klimaeffectatlas / Overstroomik
Hochwasser- und Klimarisiko am Standort
Bau & Widmung
Omgevingsloket / Bestemmingsplan
Zulässige Nutzung, Genehmigungen, Bebauungsplan
Der Markt in den Niederlanden
Knapp 239.000 verkaufte Bestandswohnungen im Jahr 2025, der höchste Wert seit 2017, bei einem Durchschnittspreis von 480.000 Euro. Allein im vierten Quartal wurden 67.200 Objekte übertragen, mit einem Marktumsatz von über 32,5 Milliarden Euro.
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