Después de su informe
Lo que dice, lo que pregunta, lo que enseña
Un informe le dice cuánto vale un inmueble. No le dice qué frase escribir al agente. Aquí están esas frases, palabra por palabra, para los cuatro lados de la mesa.
vendedores
Usted vende y quiere sostener su precio
arrendadores
Usted alquila y quiere al inquilino adecuado
compradores
Usted compra y no quiere sorpresas
inquilinos
Usted alquila y no quiere pagar de más
Para vendedores
Una venta no la decide lo bien que negocie, sino cuántas preguntas quedan abiertas.
Toda pregunta que el comprador tiene que responderse solo, se la responde en contra de usted.
En el anuncio, justo bajo los datos principales
Existe una valoración independiente del inmueble. Incluye el valor, la ubicación y los defectos conocidos. Se la envío antes de la visita.
Nombrar los defectos usted mismo les quita fuerza sobre el precio. Un comprador que descubre una grieta la descuenta de más. Un comprador que ya leyó sobre ella la calcula. Esa diferencia es dinero.
Primera respuesta a cada consulta
Le adjunto la documentación del inmueble. Si tras leerla queda alguna duda, resolvámosla antes de la cita, así la visita nos sirve más a los dos.
Filtra sin rechazar a nadie. Quien viene después de leer, viene en serio. Quien ya no viene le habría costado un sábado.
Cuando el comprador presiona el precio
El precio se apoya en ventas comparables de la zona, que figuran con su fuente en la documentación. Si ve algún dato que falte, dígamelo y lo recalculamos juntos.
No defiende el precio, defiende cómo se ha llegado a él. Es la única discusión que puede ganar, porque su cifra tiene fuente y la del otro no.
Al agente, antes de firmar el encargo
Tengo mi propia valoración del inmueble. ¿Cómo llega usted a su precio de salida y en qué inmuebles comparables se basa?
Un precio de salida demasiado bajo vende rápido y le cuesta la diferencia. Esta pregunta muestra en un minuto si alguien ha calculado o ha estimado.
Qué fotos sirven de verdad
- ·Fotografíe por la mañana con cielo cubierto. El sol directo crea sombras duras, y las sombras duras empequeñecen las habitaciones.
- ·Fotografíe desde una esquina, la cámara a la altura del pecho. Desde el centro de la puerta toda habitación parece un pasillo.
- ·Una habitación vacía vende peor que una amueblada, porque nadie juzga el tamaño sin algo conocido en la imagen.
- ·La primera foto decide si alguien hace clic. Use la estancia que más ofrece, no la fachada solo porque ese fue el orden casual.
- ·Fotografíe también lo que no es bonito. Quien ve el cuarto de calderas por primera vez en la visita se siente engañado, aunque no se le haya ocultado nada.
El error que comete casi todo el mundo
Enseñar la imagen soñada antes de saber si el planeamiento la permite. Quien anuncia un posible aprovechamiento bajo cubierta y en la visita tiene que admitir que nunca lo consultó en el ayuntamiento no pierde solo esa reforma. Pierde la credibilidad de todo el anuncio.
Para arrendadores
Alquilar no es una cuestión de precio sino de elección.
La renta llega una vez al mes, el inquilino se queda años.
En el anuncio, último párrafo
La renta se ajusta a la normativa aplicable y a viviendas comparables de la zona. En la visita le explico con gusto cómo se ha calculado.
Donde hay límites de renta, una renta demasiado alta no solo es incómoda, es reclamable. Ofrecer el cálculo demuestra que lo tiene.
Respuesta a la primera consulta
Gracias por su interés. Para que la cita no sea en balde: la vivienda queda libre desde el [fecha] y los gastos rondan los [importe] al mes. ¿Le encaja?
Los dos puntos en los que fracasan las visitas son la fecha y los gastos. Decirlos antes le ahorra la mitad de las citas y no molesta a nadie.
En la entrega de llaves
Recorramos la vivienda juntos y dejemos constancia de cada punto, también de los pequeños. Eso le protege a usted al salir tanto como a mí.
El acta de entrega es el único documento que cuenta al final. Presentarla como protección común y no como trámite da un acta honesta en vez de una apresurada.
Cuando el inquilino comunica una reparación
Gracias por avisar. Me ocupo de ello y le confirmo una fecha antes del [fecha].
Una fecha comprometida evita la escalada. La mayoría de los conflictos de alquiler no nacen del desperfecto, sino del silencio posterior.
Qué fotos sirven de verdad
- ·Muestre cada estancia, también el baño y el trastero. Una estancia que falta en el anuncio se lee como una estancia que se esconde.
- ·Fotografíe vacío y limpio. Quien alquila no quiere ver sus muebles, quiere ver su espacio.
- ·Una foto del edificio desde fuera y otra del portal. Quien alquila un piso alquila también la escalera.
- ·Si hay vistas, fotografíelas desde la ventana con el marco en la imagen. Si no, parece una foto de catálogo.
El error que comete casi todo el mundo
Poner la renta en el límite alto y confiar en que nadie lo compruebe. Donde rige un tope, el inquilino puede reclamar años después. El extra de hoy es la devolución de pasado mañana.
Para compradores
Como comprador tiene exactamente una ventana en la que preguntar no cuesta nada: antes de firmar.
Después, cada respuesta cuesta dinero.
Primer mensaje al agente o al vendedor
Antes de concertar una visita: ¿hay certificado de eficiencia energética, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, cédula de habitabilidad y, en comunidad, las actas de las tres últimas juntas junto con el certificado de estar al corriente de pagos?
Estos documentos dicen más que cualquier visita. Quien los tiene, los manda. Quien le remite a la visita ya le ha respondido.
Por escrito, y esto importa más que preguntarlo de palabra
¿Puede confirmarme por escrito si conoce algún defecto que no figure en el anuncio?
La cláusula de exclusión solo vale si se pactó expresamente Y el vendedor realmente no conocía el defecto. Si lo conocía, la cláusula no le protege y además debe indemnizar. Pero ese conocimiento tiene que probarlo usted, y una respuesta escrita es su única prueba.
Lo más importante en España, anótelo el día de la entrega
Apunte la fecha de entrega y márquese cuatro meses después como aviso.
El plazo por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega, y esos seis meses son también el plazo para demandar. Un burofax sirve como prueba pero NO interrumpe el plazo: solo la demanda judicial lo hace. Quien reclama por carta y espera respuesta pierde el derecho aunque tenga razón. Por eso revise pronto y consulte con abogado antes del quinto mes, no después.
Cuando se anuncia potencial de ampliación
Indica que la buhardilla es ampliable. ¿Hay una consulta urbanística por escrito al respecto, o es una apreciación?
El potencial de ampliación es el sobreprecio más habitual sin nada detrás. Entre técnicamente posible y urbanísticamente permitido están el planeamiento, una posible protección del edificio y, en comunidad, el acuerdo de la junta.
Qué fotos sirven de verdad
- ·Haga sus propias fotos en la visita, con la fecha. Los alféizares, los rincones tras los muebles, el sótano, el cuadro eléctrico, la caldera con su placa.
- ·Fotografíe cada mancha de humedad, aunque sea pequeña. Si después es mayor, tendrá la evolución.
- ·Fotografíe la fachada en diagonal desde la acera de enfrente. Las grietas del revoco casi no se ven de frente y saltan a la vista de lado con luz rasante.
El error que comete casi todo el mundo
Dejar que el flechazo le compre las preguntas. Quien ya quiere la casa pregunta con más suavidad. Escriba sus preguntas antes de entrar por primera vez.
Para inquilinos
En varias zonas hay un límite legal a la renta.
Casi nadie lo comprueba, porque casi nadie sabe que existe.
Primera consulta, para conseguir cita
Buenos días, me interesa la vivienda y estoy disponible desde el [fecha]. Trabajo como [profesión] y busco un alquiler de larga duración. ¿Le vendría bien una visita esta semana?
Un arrendador busca fiabilidad, no entusiasmo. Tres hechos pesan más que tres frases sobre lo mucho que le gusta la casa.
Durante la visita
¿A cuánto ascendieron realmente los gastos en los dos últimos años y cuándo hubo la última regularización?
La cifra del anuncio es una previsión, la liquidación es la verdad. La diferencia puede ser una mensualidad al año.
Antes de firmar, si algo no le cuadra
Me gustaría entender cómo se compone la renta, es decir la renta base y cada uno de los suplementos.
Donde hay zona tensionada, el suplemento tiene que estar justificado en algo concreto de la vivienda. La pregunta es cortés, pero deja claro que quiere ver el cálculo.
En la entrega, siempre por escrito
Dejemos constancia de que [punto] ya está así. No quiero que se me impute al salir.
Lo que no figura en el acta de entrada se considera causado por usted a la salida. Un arañazo que menciona al entrar no cuesta nada. El mismo arañazo al salir cuesta su fianza.
Qué fotos sirven de verdad
- ·El día de la entrega fotografíe cada estancia entera antes de que entre una sola caja. Esas fotos son su fianza.
- ·Haga primeros planos de cada desperfecto existente, con una cinta métrica o una moneda al lado como referencia.
- ·Fotografíe todas las lecturas de contadores el día de la entrega, con el número legible.
El error que comete casi todo el mundo
Pagar la renta sin haber comprobado nunca si es legal. Quien paga de más no se da cuenta solo, porque nadie le contradice. Comprobarlo lleva media hora una vez y vale para todo el contrato.
Para copiar
Tres correos listos para enviar
Estos correos los envía usted mismo, con su nombre. Nosotros no escribimos a nadie en su lugar. Bajo cada modelo verá en qué fijarse al leer la respuesta, porque una respuesta evasiva también es una respuesta.
Al agente inmobiliario
Antes de concertar una visita.
Asunto
Documentación de [inmueble / referencia del anuncio]
Buenos días: me interesa [inmueble, referencia del anuncio] y quiero preparar bien la visita. ¿Podría enviarme por adelantado? 1. el certificado de eficiencia energética, 2. una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, 3. la cédula de habitabilidad, 4. en comunidad, las actas de las tres últimas juntas y el certificado de estar al corriente de pagos. Dos preguntas además. ¿Conoce algún defecto que no figure en el anuncio? ¿Y a cuánto ascendieron realmente los gastos en los dos últimos años? Gracias y un saludo [Su nombre]
Cómo leer la respuesta
Quien tiene los documentos, los manda. Quien le remite a la visita ya le ha respondido. Guarde la respuesta escrita sobre los defectos: la cláusula de exclusión no protege al vendedor que conocía el defecto, pero ese conocimiento tiene que probarlo usted. Y tenga presente el reloj: seis meses desde la entrega, y solo la demanda judicial los interrumpe.
A la promotora
En obra nueva, antes de firmar una reserva.
Asunto
Consultas sobre [promoción], vivienda [número]
Buenos días: nos interesa [promoción], vivienda [número]. Antes de una reserva le agradecería lo siguiente: 1. la memoria de calidades completa que se incorporará al contrato, 2. el calendario de pagos con la fecha de cada entrega, 3. la fecha de entrega a la que se comprometen y qué ocurre si no se cumple, 4. cómo están avaladas las cantidades entregadas a cuenta. Gracias y un saludo [Su nombre]
Cómo leer la respuesta
Lo decisivo es si la memoria de calidades se incorpora al contrato o se queda en folleto. Un folleto no obliga a nada. En la fecha solo cuenta la consecuencia real del retraso, porque una fecha sin consecuencia es una intención. El aval de las cantidades a cuenta es obligatorio: si no se lo acreditan, ahí tiene su respuesta.
Al departamento de urbanismo del ayuntamiento
Cuando se anuncia una ampliación, un aumento de altura o un cambio de uso.
Asunto
Consulta urbanística, [dirección], referencia catastral [número]
Estimados señores: estoy considerando la compra del inmueble sito en [dirección], referencia catastral [número], y les agradecería información sobre lo siguiente: 1. ¿Qué clasificación y qué parámetros urbanísticos son de aplicación a la parcela? 2. ¿Sería admisible en principio un aprovechamiento bajo cubierta o un aumento de altura? 3. ¿Existen protecciones o afecciones, por ejemplo catalogación del edificio, conjunto histórico o zona de riesgo? 4. ¿Hay expedientes, recursos o procedimientos de disciplina urbanística en curso sobre el inmueble? Les agradecería también que me indicaran qué documentación necesitan de mi parte. Atentamente [Su nombre]
Cómo leer la respuesta
Esta respuesta es la diferencia entre potencial anunciado y potencial real. Una consulta urbanística cuesta poco y tarda unas semanas. No incorpore una ampliación al precio hasta tener esta respuesta delante, y por escrito.
Cuando su informe esté listo
Cómo publicarlo para que se lea
El enlace en el anuncio, no el archivo
Un enlace se mantiene actualizado, un PDF adjunto queda obsoleto el día que cambia algo. Ponga el enlace en el cuerpo del anuncio, no solo entre los adjuntos, o nadie lo encontrará.
Una frase delante que diga qué es
Un enlace desnudo no se pulsa. «Valoración independiente con estimación y defectos conocidos» sí se pulsa, porque queda claro qué espera al otro lado.
El mismo enlace en cada respuesta
No solo en el anuncio. En su primera respuesta a cada consulta, en la confirmación de la cita y en el mensaje posterior a la visita. La mayoría de la gente lo lee a la segunda.
En portales que no admiten enlaces
Algunos portales eliminan los enlaces externos de forma automática. Escriba entonces en el anuncio que la documentación está disponible a petición y mande el enlace en su primera respuesta. No lo camufle, en el peor caso le cuesta el anuncio entero.
Estas frases solo funcionan cuando tiene algo en la mano en lo que apoyarse. Eso es exactamente un informe. Analizar un inmueble.