Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
€ 539.000
€ 587.876
€ 529.088
Was das Objekt wirklich wert ist
Marktwert
€ 587.876
fairer Verkehrswert, wie ein Gutachten
Konservativer Wert (−10%)
€ 529.088
Ihre Verhandlungsobergrenze, damit rechnen Sie
Warum genau dieser Wert und kein anderer
Warum nicht höher
Ein höherer Wert scheitert an der Energieklasse C mit HWB 78 und an der käuferseitigen Provision, die die Nettokosten hebt. Sanierte Vergleichsobjekte in 1070 erzielen zwar bis über 8.000 EUR/m², das sind aber überwiegend Neubau- oder Erstbezugseinheiten. Für ein 2019 saniertes Gründerzeitobjekt mit sechs Jahre alten Gewerken ist über 6.500 EUR/m² am Objekt nicht belegbar.
Warum nicht niedriger
Ein niedrigerer Wert scheitert an der Spitzenlage nahe Spittelberg und Mariahilfer Straße mit U3 in 4 Gehminuten sowie an der soliden Substanz mit Balkon, Lift und Fernwärme. Der Wiener Markt zieht 2025 und 2026 wieder an, der Grundbuch-Durchschnitt lag bei 5.512 EUR/m² über alle Bezirke. In dieser gefragten Innenstadtlage sind sanierte Altbauten mit Freifläche selten unter 6.000 EUR/m² zu bekommen, weshalb 588.000 EUR die untere plausible Mitte markiert.
Wert-Herleitung auf einen Blick
Vom Angebot über den marktüblichen Verhandlungsabschlag und die objektspezifischen Zu- und Abschläge zum Marktwert, dann der fixe Sicherheitsabschlag zum konservativen Wert.
Wie dieser Wert zustande kommt, Schritt für Schritt
Objektbezogene Anpassungen auf den Markt-Basiswert:
Der Angebotspreis liegt 8,3 % unter dem Schätzwert.
Marktwert-Spanne: € 529.088 – € 615.000. Mehr als die Verhandlungsobergrenze zu bieten heißt, ohne Sicherheitspuffer zu kaufen.
BegründungBasis ist ein realistischer Referenzpreis von 5.900 EUR/m² für ein normal saniertes Altbauobjekt in 1070, abgeleitet aus dem Wiener Grundbuch-Durchschnitt von 5.512 EUR/m² für 2025 zuzüglich Bezirksaufschlag für Neubau. Auf 94 m² ergibt das 554.600 EUR. Objektbezogene Zuschläge für Top-Mikrolage, Balkon mit Lift sowie hochwertige Sanierung und Raumhöhe, abzüglich Energieklasse C, ergeben netto plus 6 Prozent und damit einen fairen Marktwert von 588.000 EUR. Der Angebotspreis von 539.000 EUR liegt rund 8 Prozent darunter. Ein marktüblicher Angebots-Kaufpreis-Abschlag von 5 Prozent ist reine Verhandlungsinformation und nicht Teil des Marktwerts.
konservativ
€ 529.088
Fairer Marktwert mit zusätzlicher Marktkorrektur von 10 Prozent, entspricht zugleich der empfohlenen Kaufobergrenze und dem Sicherheitswert.
basis
€ 587.876
Fairer Verkehrswert bei stabiler Nachfrage und einwandfreier Dokumentenlage.
optimistisch
€ 615.000
Anhaltende Erholung des Wiener Marktes 2026, energetische Aufwertung des Hauses und ungestörte Ruhelage werden vollständig honoriert.
Kosten-Rechner
Stellen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung ein und sehen Sie sofort, was Sie wirklich zahlen. Die empfohlene Obergrenze ist der konservative Wert.
Vergleichsobjekte
Preis pro m² im Vergleich
Nach dem Preis pro m² liegt dieses Objekt auf Rang 2 von 5 (Rang 1 = niedrigster Preis pro m²).
Die 4 Vergleichsobjekte einzeln, mit Preis, Fläche und Quelle
Frisch renovierte Altbauwohnung Zieglergasse, 1070 Wien, 2. LiftstockQ1Ähnlichkeit 72
Gleicher Bezirk, ähnliche Größe, saniert und mit Lift. Höherer Preis pro m² durch prominentere Lage direkt bei der Mariahilfer Straße, dafür ohne ausgewiesenen Balkon.
Auf dem Portal ansehen → immobilien.net, 7. Bezirk Neubau€ 640.000
92 m² · € 6.957/m²
Grundsanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit Balkon und Terrasse nahe Mariahilfer Straße, 1070Q2Ähnlichkeit 68
Sehr ähnlicher Typ und Größe, ebenfalls saniert mit Freifläche. Deutlich teurer wegen zusätzlicher Terrasse und Maisonette-Charakter, zeigt aber das obere Preisband der Lage.
Auf dem Portal ansehen → dibeo.at, Altbau 1070€ 720.000
95 m² · € 7.579/m²
4-Zimmer-Altbauwohnung mit Loggia-Balkon in Biedermeierhaus mit Lift, 1070 NeubauQ3Ähnlichkeit 63
Gleicher Bezirk, saniert, mit Lift und Freifläche. Größer und teurer, liefert aber eine belastbare EUR/m²-Referenz im mittleren Band der Lage.
Auf dem Portal ansehen → derStandard Immobilien, 1070 Neubau€ 780.000
118 m² · € 6.610/m²
RE/MAX-ImmoSpiegel Grundbuch-Durchschnitt Eigentumswohnungen Wien 2025Q4Ähnlichkeit 45historisch
Kein Einzelobjekt, sondern der tatsächliche Transaktions-Durchschnitt Wiens. Dient als Untergrenze, da 1070 klar über dem Stadtmittel liegt.
Zur Quelle → RE/MAX-ImmoSpiegel, Basis amtliches Grundbuch, Durchschnitt aller Wiener Bezirke€ 316.157
57 m² · € 5.547/m²
Belegregister: 40 geprüfte Quellen
Jede konsultierte Quelle trägt ihre eigene Nummer. Die Vergleichsobjekte oben verweisen mit ihrer Q-Nummer hierher, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
- Q1Frisch renovierte Altbauwohnung Zieglergasse, 1070 Wien, 2. LiftstockVergleichsobjekt
- Q2Grundsanierte 3-Zimmer-Altbauwohnung mit Balkon und Terrasse nahe Mariahilfer Straße, 1070Vergleichsobjekt
- Q34-Zimmer-Altbauwohnung mit Loggia-Balkon in Biedermeierhaus mit Lift, 1070 NeubauVergleichsobjekt
- Q4RE/MAX-ImmoSpiegel Grundbuch-Durchschnitt Eigentumswohnungen Wien 2025Vergleichsobjekt
- Q5Die aktuellen Immobilienpreise für WienMarktdaten
- Q6Eigentumswohnungen in 1070 Wien, NeubauMarktdaten
- Q71320+ Immobilien in 1070 Wien, Neubau zu kaufen und zu ...Marktdaten
- Q8358 Eigentumswohnungen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q9Immobilienpreise in Wien – Der umfassende Guide für Käufer & Verkäufer 2026 | ViresMarktdaten
- Q10Alle Eigentumswohnungen im 7. Bezirk Neubau - Immobilien.netMarktdaten
- Q11Wohnung ab 50 m² kaufen in 1070 Wien, Neubau » 11 AngeboteMarktdaten
- Q12▷ 42 Eigentumswohnungen in 1070 Wien, Neubau auf wohnnet.atMarktdaten
- Q13Wien Immobilienmarkt Q2 2026: Preise, Trends & Daten | ViresMarktdaten
- Q14Immobilienmarkt Wien 2026: Preise, Transaktionen & AusblickMarktdaten
- Q15Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und PrognoseMarktdaten
- Q16Die aktuellen Immobilienpreise in ÖsterreichMarktdaten
- Q17Immobilienmarkt WienMarktdaten
- Q18Die aktuellen Immobilienpreise für ÖsterreichMarktdaten
- Q19Immobilienpreis in Wien - Haus, Wohnung & Grundstück nach BezirkMarktdaten
- Q20Altbauwohnung Kauf | Wien | EigentumswohnungMarktdaten
- Q211070 Altbau Wohnung KaufenMarktdaten
- Q228.022 Altbauwohnungen zu kaufen in Wien - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q23Eigentumswohnung: Wohnung kaufen in 1070 Wien, Neubau » 68 AngeboteMarktdaten
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- Q25Wohnungen Miete Altbau - WienMarktdaten
- Q26Wiener Mietenrechner - Mietzinsüberprüfung im Altbau - Stadt WienMarktdaten
- Q27Wiener Mietenrechner - Mietzinsüberprüfung im AltbauMarktdaten
- Q28Richtwertmietzins in Österreich 2026 - Zuschläge, Abschläge & AlternativenMarktdaten
- Q29Die aktuellen Immobilienpreise für WienMarktdaten
- Q30Wiener-MietenrechnerMarktdaten
- Q31AK Altbau-Mietencheck | Arbeiterkammer WienMarktdaten
- Q32Richtwertmieten und Tarife seit 1994 – Mieterschutzverband WienMarktdaten
- Q33Richtwertmietzins in Österreich 2025: Informationen für VermieterMarktdaten
- Q34Richtwert und Richtwertmiete - Mietervereinigung ÖsterreichsMarktdaten
- Q35113 Wohnungen mit Balkon zu kaufen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Jun. 2026Marktdaten
- Q36Wohnung kaufen in Wien, nur Altbau | DER STANDARD ImmobilienMarktdaten
- Q37243 Altbauwohnungen zu kaufen im Bezirk 1070 Wien / Neubau - immosuchmaschine.at - Mär. 2026Marktdaten
- Q38▷ 1.184 Altbauwohnungen in Wien auf wohnnet.atMarktdaten
- Q39Eigentumswohnungen in 1070 Wien,Neubau (Wien 7.,Neubau, Wien) | IMMMOMarktdaten
- Q40Investment-Analyse: Altbau-Eigentumswohnungen in Wien (Bezirke 1–9)Marktdaten
Solides Objekt unter Marktwert, mit klarer Obergrenze verhandeln
EmpfehlungDer faire Verkehrswert liegt bei rund 588.000 EUR, das Angebot von 539.000 EUR darunter. Kaufen Sie nur nach Einsicht in Rücklage, Protokolle und Grundbuch und überschreiten Sie Ihre Obergrenze von 529.088 EUR nicht.
Startgebot und Obergrenze festlegen
Mit rund 505.000 bis 515.000 EUR in die Verhandlung gehen und maximal 529.088 EUR zahlen. Das ist der konservative Sicherheitswert und liegt bereits unter dem Angebotspreis.
Dokumente vor der Zusage prüfen
Rücklagenstand, Betriebskostenabrechnung, die letzten drei Versammlungsprotokolle, Energieausweis und Grundbuchauszug einfordern. Fehlende Unterlagen sind ein Hebel für Preisnachlass.
Nebenkosten einplanen
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragung 1,1 Prozent, Maklerprovision 3,6 Prozent brutto und Vertragskosten summieren sich auf rund 51.000 EUR zusätzlich zum Kaufpreis.
Energiethema adressieren
Klasse C und HWB 78 als Argument für den Preis nutzen und die energetische Sanierungsstrategie des Hauses erfragen.
Ursache des günstigen Preises klären
Im Termin sachlich nach dem Grund des Verkaufs und der Ruhelage fragen, um verdeckte Mängel auszuschließen.
Ihre Argumente
- 1Vergleichbare sanierte Altbauten in 1070 werden mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² angeboten, ein sachlicher Preisanker.
- 2Energieklasse C bedeutet künftigen Sanierungsbedarf, der einzupreisen ist.
- 3Die käuferseitige Provision von 3,6 Prozent brutto erhöht meine Gesamtkosten spürbar.
- 4Ohne belegte Rücklage und Versammlungsprotokolle trage ich das Risiko beschlossener Haussanierungen.
- 5Meine Finanzierung ist auf eine klare Obergrenze von 529.088 EUR kalkuliert.
Renovierung & Vermietung
Renovierungsbedarf
Σ € 2.000 – € 33.000
Vermietungs-Potenzial
Nachhaltig erzielbare Kaltmiete rund 1.400 EUR pro Monat, entspricht bei einem Angebotspreis von 539.000 EUR einer Bruttorendite von 3,1 Prozent. Als Altbau vor 1945 unterliegt eine Vermietung dem Richtwertsystem des MRG, was die frei vereinbarbare Miete begrenzt.
Mietpreis-Check · was ist zulässig, was ist üblich
Für Mieter und Vermieter: die zulässige Obergrenze, der marktübliche Wert und die realistische Untergrenze der Kaltmiete. So verhandeln beide Seiten mit klaren Zahlen.
€ 1.150marktüblich
€ 1.400zulässige Obergrenze
€ 1.500
pro Monat, netto Kaltmiete
RechtsrahmenBaujahr 1908, damit Altbau vor 1945 im Vollanwendungsbereich des MRG. Es gilt grundsätzlich der Richtwertmietzins mit Lagezuschlag für die überdurchschnittliche Lage sowie Zu- und Abschlägen für Ausstattung und Zustand.
- · Richtwert Wien als Basis, zuzüglich zulässigem Lagezuschlag und Ausstattungszuschlägen für Sanierung, Balkon und Lift
- · Befristung nur schriftlich und mindestens drei Jahre, bei Befristung Abschlag von 25 Prozent auf den Hauptmietzins
- · Kaution marktüblich maximal drei Bruttomonatsmieten, verzinst zu hinterlegen
- · Betriebskosten nur im gesetzlichen Katalog umlagefähig, keine Instandhaltungsrücklage auf den Mieter überwälzbar
- · Wertsicherung über Indexklausel möglich, 2026 greift die Mietpreisbremse mit gedeckelter Anpassung
- · Die genaue Zulässigkeit des Hauptmietzinses ist im Einzelfall über den Wiener Mietenrechner zu prüfen
Orientierung, keine Rechtsberatung. Die genaue Zulässigkeit im Einzelfall prüft eine Mietervereinigung, ein Anwalt oder die Schlichtungsstelle.
3 Förderprogramme passen zu diesem Objekt, mit Höhe und Voraussetzung
Diese aktuellen Programme passen zu Objekt und geplanter Sanierung. Wichtig: Förderungen müssen meist VOR Beginn der Maßnahme beantragt werden.
Arbeitsleistung für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung
HöheZuschuss auf Arbeitskosten, Größenordnung bis rund 2.000 EUR pro Person und Jahr
Voraussetzung: Beauftragung befugter Unternehmen, Rechnung und Antrag im Förderzeitraum
Thermische Sanierung, Fenstertausch, Dämmung
HöheZuschuss je nach Maßnahme, mehrere tausend Euro
Voraussetzung: Antrag vor Maßnahmenbeginn, Nachweis der energetischen Verbesserung, meist gebäudebezogen über die Eigentümergemeinschaft
Umfassende Sanierung von Altbauten, thermische und haustechnische Verbesserung
HöheFörderdarlehen und Zuschüsse, objektabhängig
Voraussetzung: In der Regel Sanierung des Gesamthauses über die Eigentümergemeinschaft, Antrag vor Baubeginn
Angaben ohne Gewähr, Programme und Konditionen ändern sich. Verbindlich ist die jeweilige offizielle Programmseite.
DomoScan24-Dossier · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 448