Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
€ 539.000
€ 587.876
€ 529.088
Auf einen Blick
Marktwert
€ 587.876
unter Marktwert
Konservativer Wert
€ 529.088
inkl. Sicherheitsabschlag
Empf. Höchstgebot
€ 529.088
Verhandlungsobergrenze
Gesamtscore
78/100
6 Warnsignale
Wichtigstes Warnsignal: Energieklasse C und HWB 78 im Gründerzeithaus
Was noch offen ist · Unklarheiten
Verlässlichkeit der Einschätzung: mittelEhrlich statt vollständig: DomoScan24 arbeitet nur mit echten Angaben und Dokumenten. Diese Punkte konnten aus dem Inserat und den Unterlagen nicht sicher geklärt werden, bitte vor Ort oder beim Makler nachfragen.
- ○Kein maßstäblicher Grundriss vorhanden. Die gezeigte Raumaufteilung ist geschätzt, echten Plan beim Makler verlangen.
- ○Genaue Adresse und Portalquelle des Inserats
- ○Grundbuchauszug mit Lasten und Anteil
- ○Rücklagenstand und aktuelle Betriebskostenabrechnung
- ○Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- ○Original-Energieausweis mit Ausstellungsdatum
- ○Einreichplan bzw. echter Grundriss
- ○Fotos des Objekts (kein Foto-Check möglich)
- ○Nutzwertgutachten und Miteigentumsanteil
Was jetzt zu tun ist
Ihr Fahrplan
In dieser Reihenfolge. Wer sie dreht, verhandelt über ein Objekt, das er noch nicht kennt.
- 1
Diese Unterlagen verlangen
Die 8 Punkte aus „Was noch offen ist" sind Ihre Liste für den Makler. Solange die offen sind, kennen Sie das Objekt nicht vollständig, und jede Zahl hier steht unter Vorbehalt.
- 2
Vor Ort prüfen
Aus dem Inserat allein lässt sich der Zustand nicht beurteilen.
- ·Vollständige Besichtigungs-Liste mit 15 Punkten: Reiter „Zweitprüfung"
- 3
Preis verhandeln
Über der Obergrenze zahlen Sie den Mangel mit, den Sie gerade gefunden haben.
- ·Ihre Obergrenze: € 529.088 (konservativer Wert, mit Sicherheitsabschlag)
- ·Fairer Marktwert: € 587.876
- ·Das Angebot liegt 8,3 % unter dem Marktwert
- ·Vergleichbare sanierte Altbauten in 1070 werden mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² angeboten, ein sachlicher Preisanker.
- ·Energieklasse C bedeutet künftigen Sanierungsbedarf, der einzupreisen ist.
- ·Die käuferseitige Provision von 3,6 Prozent brutto erhöht meine Gesamtkosten spürbar.
- 4
Erst dann unterschreiben
Alles davor lässt sich noch ändern. Ab der Unterschrift tragen Sie das Risiko.
- ·Zweitgutachter zu dieser Analyse: „bestätigt mit Hinweisen"
- ·Der faire Verkehrswert liegt bei rund 588.000 EUR, das Angebot von 539.000 EUR darunter. Kaufen Sie nur nach Einsicht in Rücklage, Protokolle und Grundbuch und überschreiten Sie Ihre Obergrenze von 529.088 EUR nicht.
Fertiger Anfrage-Text für den Makler
Enthält die offenen Unterlagen und die Fragen aus dieser Analyse. Bewusst ohne Preis und ohne Bewertung, das ist Ihre Verhandlungsposition.
Scores
Warum jede der sechs Noten so ausfällt
Red Flags & Chancen
Red Flags (6)
Energieklasse C und HWB 78 im Gründerzeithaus
HWB 78 kWh/m²a ist für einen sanierten Altbau durchschnittlich, aber nicht zukunftssicher. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD steuert auf strengere Standards zu. Energieausweis im Original verlangen und Register-Gültigkeit prüfen. Fenster- und Fassadendämmung des Gesamthauses klären, da Einzelmaßnahmen an der Fassade Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Rücklage und beschlossene Haussanierungen unklar
Der Hinweis 'anteiliger Reparaturfonds vorhanden' ist unverbindlich. Bei einem Haus von 1908 sind Dach, Fassade und Steigstränge werterhebliche Positionen. Rücklagenstand, Vorschreibung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern, um beschlossene oder drohende Sonderdotierungen zu erkennen.
Käuferseitige Maklerprovision 3,6 Prozent brutto
3 Prozent zuzüglich 20 Prozent USt ergeben 3,6 Prozent Zusatzkosten, rund 19.400 EUR. Diese Nebenkosten sind Teil der Gesamtinvestition und in die Verhandlungsobergrenze einzurechnen. Prüfen, ob das Bestellerprinzip greift oder Doppelmaklerei vorliegt.
Betriebskosten und Rücklagenanteil in 285 EUR gebündelt
285 EUR pro Monat inklusive Rücklage sind für 94 m² plausibel, aber die Aufteilung ist offen. Aktuelle Betriebskostenabrechnung und die getrennte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage verlangen, um versteckte Nachzahlungen auszuschließen.
Lärm- und Widmungslage nur behauptet
Die Ruhe wird über den Innenhofbalkon plausibel, ist aber nicht belegt. Widmung und Bebauungsplan über den Wiener Flächenwidmungsplan prüfen. In der Lage-Karte des Dossiers lassen sich die amtlichen Ebenen zu Umgebungslärm und Widmung direkt am Objekt einblenden (Ebenen-Symbol oben rechts).
Angebotspreis auffällig günstig für die Lage
Der Preis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Das kann ein fairer Verkäufer, eine Verlassenschaft oder ein zügiger Abverkauf sein, aber auch ein verschwiegener Mangel. Ursache im Termin erfragen und Grundbuch auf Lasten prüfen.
Chancen (3)
Angebot unter fairem Marktwert
Der Angebotspreis liegt rund 8 Prozent unter dem gutachterlichen Verkehrswert. Bei sauberer Dokumentenlage ist das ein solides Eigennutzer-Investment mit Wertsicherung.
Top-Lage mit hoher Nachfrage und Wiederverkäuflichkeit
Spittelberg, Mariahilfer Straße und U3 sichern dauerhaft starke Nachfrage. Solche Objekte sind wertstabil und leicht wiederveräußerbar.
Substanzmerkmale mit Charakter
3,2 m Raumhöhe, erhaltene Stuckdecken und geölter Eichenparkett sind gefragte Altbaumerkmale, die den Wert langfristig stützen.
Hintergrund und Prüfpunkte
Was hinter dem Verkauf stecken könnte und was ein Käufer, Makler oder Bauträger vor einer Entscheidung prüfen sollte. Recherchebasiert, Vermutungen sind als solche gekennzeichnet.
Was dahinterstecken könnte: 3 mögliche Verkaufsgründe, 3 Auffälligkeiten und 7 Punkte zum Prüfen
Das Haus stammt von 1908 und wurde 2019 generalsaniert, die Wohnung ist leer und sofort verfügbar. Der Angebotspreis liegt unter dem Niveau vergleichbarer sanierter Altbauten in 1070. Historie und Eigentümersituation sind aus dem Inserat nicht ersichtlich und über Grundbuch und Termin zu klären.
Mögliche Verkaufsgründe
Leerstand und rasch verfügbarer Verkauf
Die Wohnung steht leer und ist nach Vereinbarung übergebbar. Das deutet auf einen Eigentümer, der zügig verkaufen möchte, etwa nach Auszug oder Umzug.
Verlassenschaft oder Erbe
Ein leerstehendes, hochwertig saniertes Altbauobjekt zu einem Preis unter Lageniveau kann aus einer Verlassenschaft stammen. Nüchtern zu prüfen, ohne Unterstellung.
Anlegerverkauf nach Sanierung
Sanierung 2019 und jetziger Verkauf können auf einen Investor hindeuten, der die Wertsteigerung realisiert.
Auffälligkeiten
- ! Angebotspreis pro m² unter dem Lageniveau vergleichbarer sanierter Objekte
- ! Rücklage nur unverbindlich als vorhanden bezeichnet
- ! Kein Ansprechpartner und keine Portalquelle im Inseratstext genannt
Vor dem Kauf prüfen
Grundbuchauszug auf Lasten und Dienstbarkeiten
Pfandrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte müssen vor dem Kauf ausgeschlossen werden.
Rücklagenstand und Vorschreibung der Hausverwaltung
Bei einem Haus von 1908 sind Höhe der Rücklage und geplante Sanierungen kaufentscheidend.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Beschlossene Dach-, Fassaden- oder Strangsanierungen bedeuten künftige Sonderzahlungen.
Widmung und Bebauungsplan
Bestätigt die genehmigte Wohnnutzung und zeigt Bauvorhaben im Umfeld.
Energieausweis im Original
Bestätigt Klasse C und ist Grundlage für künftige Sanierungspflichten.
Betriebskostenabrechnung des Vorjahres
Prüft die Plausibilität der 285 EUR und deckt Nachzahlungsrisiken auf.
Ursache des günstigen Preises im Termin erfragen
Klärt, ob ein fairer Abverkauf oder ein verschwiegener Mangel vorliegt.
Zweitprüfung & Verlässlichkeit
Was das Rechen-Audit prüft und was die KI-Zweitmeinung dazu sagt
Zwei getrennte Ebenen: Das Rechen-Audit rechnet jede zentrale Zahl ohne KI nach, das ist ein Beweis, kein Urteil. Die KI-Zweitmeinung prüft zusätzlich Plausibilität, Marktniveau und Vollständigkeit, das ist eine fachliche Meinung, kein Rechenbeweis. Die Rechen-Kette selbst (Schätzwert, Anpassungen, Rendite, konservativer Wert) ist deterministisch erzwungen und kann nicht auseinanderlaufen.
Das Dossier ist insgesamt sorgfältig aufgebaut und die Risiken rund um Rücklage, Grundbuch und Energieausweis werden bereits selbst benannt. Es gibt aber kleinere inhaltliche Spannungen bei der Einordnung der Vergleichsobjekte und beim Confidence-Level, die ein Käufer kennen sollte. Die Kernaussage, dass das Angebot unter einem plausiblen Marktwert liegt, bleibt dadurch nicht grundsätzlich erschüttert.
Rechenweg der 20 Einzelprüfungen
Quadratmeterpreis nachgerechnet
539 000 / 94 m² = 5 734 €/m² · Dossier: 5 734 €/m²
Marktwert liegt in der Wertspanne
529 088 ≤ 587 876 ≤ 615 000
Konservativer Wert entspricht dem Sicherheitsabschlag von 10 % und liegt unter dem Marktwert
587 876 − 10 % = 529 088 · Dossier: 529 088
Szenarien in richtiger Ordnung
529 088 ≤ 587 876 ≤ 615 000
Basis-Szenario entspricht dem Marktwert
Basis 587 876 · Marktwert 587 876
Bruttorendite nachgerechnet
1 400 × 12 / 539 000 = 3,1 % · Dossier: 3,1 %
Fließtext nennt keine abweichende Rendite
Alle Rendite-Nennungen im Text = 3,1 %
Beratung nennt keine dem Gutachten widersprechende Kauf-Obergrenze
Im Rat genannte Obergrenze 529.088 = konservativer Wert 529 088
Anpassungen ergeben rechnerisch den Schätzwert
Markt-Basiswert 554 600 × (1 + 6,0 %) = 587 876 · Dossier: 587 876
Renovierungsspanne konsistent (Min ≤ Max)
2 000 – 33 000
Renovierungsposten decken die Gesamtspanne
Summe Einzelposten (Min): 2 000 · Gesamt (Min): 2 000
Renovierungsposten decken die Gesamtspanne (Max)
Summe Einzelposten (Max): 33 000 · Gesamt (Max): 33 000
Vergleichsobjekte: €/m² stimmen mit Preis/Fläche überein
4 Objekte geprüft, alle konsistent
Marktpreis je m² liegt im Bereich der Vergleichsobjekte
Markt 5 900 €/m² · Median Vergleich 6 783 €/m²
Raumflächen im Grundriss ≈ Wohnfläche
Summe Räume: 95 m² · Wohnfläche: 94 m²
Beleihungswert unter der Verhandlungsobergrenze (erzwungen)
500 000 ≤ 529 088
Gesamtinvestition = Kauf + Nebenkosten + Sanierung (nachgerechnet)
529 088 + 53 702 + 15 000 = 597 790 · Dossier: 597 790
Cashflow = Miete − Kosten − Rate (nachgerechnet)
1 300 − 230 − 1 900 = -830 · Dossier: -830
Ertragswert = Jahresreinertrag / Liegenschaftszins (nachgerechnet)
12 168 / 3 % = 405 600 · Dossier: 405 600
Fließtext gegen die Felder geprüft
Sprache Deutsch · Zahlen im Text sind an die Felder gekoppelt
Befunde der KI-Zweitprüfung (3)
Bewertung, Vergleichsobjekte: In der Begründung warumNichtHoeher werden die drei konkreten 1070-Vergleichsobjekte mit 6.600 bis 7.600 EUR pro m² pauschal als überwiegend Neubau oder Erstbezug abgewertet. Vergleichsobjekt Nr. 2 ist laut eigener Beschreibung jedoch eine grundsanierte Altbauwohnung mit Balkon und Terrasse, kein Neubau. Diese Einordnung passt nicht zur eigenen Objektbeschreibung und schwächt die Begründung, warum der Basiswert von 5.900 EUR pro m² näher am Wiener Stadtdurchschnitt als an den lokalen Vergleichsobjekten liegt.
→ Die Einordnung der Vergleichsobjekte präzisieren und den gewählten Basiswert direkt gegen die drei 1070-Objekte plausibilisieren, nicht primär gegen den stadtweiten Durchschnitt von 5.512 EUR pro m².
Datenbasis, Confidence: Das Confidence-Level ist mit mittel angegeben, obwohl zentrale Unterlagen wie Grundbuchauszug, Original-Energieausweis, Rücklagenstand, Versammlungsprotokolle, Einreichplan und Fotos vollständig fehlen. Das sind praktisch alle wertrelevanten Belege außer dem Inseratstext.
→ Confidence-Level auf niedrig setzen oder klar begründen, warum trotz des fast vollständigen Fehlens harter Belege ein mittleres Vertrauen gerechtfertigt ist.
Zustand und Ausstattung, Score-Basis: Die Scores für Zustand (82) und Ausstattung (80) beruhen ausschließlich auf dem Inseratstext, ein Fotocheck ist leer und es liegt keine Besichtigung vor. Begriffe wie hochwertig saniert und freistehende Wanne stammen aus der Verkäufer- beziehungsweise Maklersprache und sind noch nicht unabhängig verifiziert.
→ Diese Scores explizit als vorläufig und textbasiert kennzeichnen und die Bestätigung an eine Besichtigung mit Fotodokumentation koppeln.
Vor-Ort-Checkliste: 15 Punkte für die Besichtigung
- 1.
Rücklage und Protokolle: Bei der Besichtigung oder beim Termin Rücklagenstand, aktuelle Betriebskostenabrechnung und die letzten drei Versammlungsprotokolle als Kopie zeigen lassen
Haus von 1908, Rücklage im Inserat nur unverbindlich erwähnt, mögliche Sonderdotierungen für Dach oder Fassade sind das größte finanzielle Risiko dieses Objekts
Rotes Signal: Verwalter oder Verkäufer weichen aus, keine Unterlagen verfügbar oder Rücklage auffällig niedrig für ein 1908er Zinshaus
- 2.
Keller und Substanz: Kellerabteil und Kellergang auf Feuchtigkeit, Geruch, Schimmelspuren und Ausblühungen an den Wänden prüfen
Altbausubstanz von 1908, Feuchtigkeit im Keller ist ein klassischer Frühindikator für Probleme an Fundament oder Drainage, die im Inserat nicht erwähnt werden
Rotes Signal: Modergeruch, feuchte Wandflächen, frische Übermalungen an Kellerwänden
- 3.
Elektrik: Sicherungskasten beziehungsweise Verteiler in der Wohnung öffnen lassen und auf Baujahr, FI-Schutzschalter und Zustand prüfen
Laut Dossier wurde die Elektrik 2019 erneuert, das lässt sich am Verteiler direkt verifizieren
Rotes Signal: Alte Schraubsicherungen, kein FI-Schalter, sichtbar improvisierte Verkabelung
- 4.
Leitungen und Wasser: An mehreren Zapfstellen gleichzeitig Wasser laufen lassen und Druck sowie Warmwasserverhalten prüfen, nach Baujahr der Steigleitungen fragen
Steigleitungen wurden laut Beschreibung 2019 erneuert, ein Praxistest zeigt, ob das tatsächlich im gesamten Haus erfolgt ist
Rotes Signal: Deutlich schwankender Druck, braunes Wasser, Verwalter kann Alter der Leitungen nicht benennen
- 5.
Bad: Abdichtung und Silikonfugen um freistehende Wanne und ebenerdige Dusche sowie Bodengefälle zur Entwässerung prüfen
Ebenerdige Duschen sind bei unsachgemäßer Ausführung eine häufige Feuchtigkeitsquelle in sanierten Altbauwohnungen
Rotes Signal: Schimmel an Fugen, stehendes Wasser, weiche oder hohl klingende Bodenfliesen
- 6.
Fenster: Fensterrahmen und Dichtungen auf Zugluft, Kondenswasser und Schließfunktion prüfen, insbesondere an der Balkontür
HWB 78 trotz neuer Fenster deutet auf mittleren energetischen Standard hin, der Realzustand der Fenster lässt sich nur vor Ort beurteilen
Rotes Signal: Zugluft spürbar, Kondenswasser an den Scheiben, klemmende oder undichte Flügel
- 7.
Balkon und Fassade: Balkonbrüstung, Bodenbelag und Abdichtung zum Innenhof sowie sichtbare Risse an der Innenhoffassade begutachten
Der Balkon zum begrünten Innenhof ist ein zentrales Wertmerkmal des Objekts, Mängel hier mindern Nutzwert und Wert direkt
Rotes Signal: Risse in der Bodenplatte, rostende Bewehrung sichtbar, Abplatzungen am Beton
- 8.
Dach und Dachboden: Sofern zugänglich Dachboden oder oberste Geschossdecke auf Feuchtigkeitsflecken und Zustand der Dämmung ansehen
Die Wohnung liegt im 3. Stock eines Altbaus, Dachzustand ist eine gesamthausbezogene Position, die die Rücklage stark belasten kann
Rotes Signal: Feuchtigkeitsränder an der Decke, muffiger Geruch, sichtbar löchrige oder fehlende Dämmung
- 9.
Hausflur: Zustand von Stiegenhaus, Eingangsbereich und Fahrradraum begutachten und mit dem Sanierungsanspruch der Wohnung vergleichen
Ein gepflegter Gemeinschaftsbereich ist ein Indikator für eine funktionierende Hausverwaltung und ausreichende Rücklagenpflege
Rotes Signal: Vernachlässigter, schmutziger oder unsanierter Hausflur trotz sanierter Einzelwohnung
- 10.
Lift: Wartungsplakette und letztes Prüfdatum am Lift ansehen und eine Probefahrt machen
Der Lift ist ein zentrales Ausstattungsmerkmal, das den Preis mitträgt
Rotes Signal: Abgelaufene Prüfplakette, ungewöhnliche Geräusche, ruckelnder Betrieb
- 11.
Lärm: Termin sowohl tagsüber als auch abends wahrnehmen, Fenster zur Straße und zum Innenhof öffnen und Lärmpegel vergleichen
Die Ruhelage wird im Dossier als Pluspunkt genannt, ist aber nicht mit Messwerten belegt
Rotes Signal: Deutlicher Straßen- oder Gastronomielärm auch am Abend trotz Innenhoflage
- 12.
Hausnutzung: Nachbarn oder Hausverwaltung fragen, ob im Haus Gewerbe, Gastronomie oder Kurzzeitvermietung wie Airbnb betrieben wird
Solche Nutzungen im selben Haus können Lärm, Fluktuation und künftige Widmungskonflikte verursachen
Rotes Signal: Häufig wechselnde Personen im Stiegenhaus, Koffer, Schlüsselboxen an der Eingangstür
- 13.
Energieausweis: Original-Energieausweis mit Ausstellungsdatum und Ausstellerangabe zeigen lassen und mit den Inseratsangaben C, HWB 78 vergleichen
Im Dossier ist der Energieausweis bislang nur aus dem Inserat übernommen und nicht als Originaldokument geprüft
Rotes Signal: Kein Energieausweis vorhanden, abgelaufene Gültigkeit oder abweichende Werte gegenüber dem Inserat
- 14.
Heizkosten: Letzte Fernwärme-Jahresabrechnung der Wohnung einsehen und mit der Schätzung von 1.300 bis 1.900 EUR pro Jahr vergleichen
Fernwärmekosten hängen stark vom individuellen Nutzerverhalten und Tarif ab und wurden im Dossier nur grob geschätzt
Rotes Signal: Tatsächliche Kosten liegen deutlich über der Schätzung oder Verkäufer kann keine Abrechnung vorlegen
- 15.
Substanz Innenraum: Stuckdecken und Wandanschlüsse auf frische Risse, Ausbesserungen oder Setzungsspuren prüfen
Ein Haus von 1908 kann Bewegungen zeigen, die bei einer Generalsanierung überdeckt worden sein könnten
Rotes Signal: Frisch verspachtelte Risse, unterschiedliche Putzstrukturen, schiefe Türrahmen
DomoScan24-Dossier · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 443