Komplett-Einschätzung · Bank-Niveau
Stilvoll sanierte Altbauwohnung mit Balkon, 1070 Wien (Neubau)
Ruhige Seitengasse nahe Spittelberg, 1070 Wien · Wien · Österreich
€ 539.000
€ 587.876
€ 529.088
Bank-Analyse & Beleihungswert
BeleihungslogikAusgehend vom Marktwert 588.000 EUR wird ein Sicherheitsabschlag von 15 Prozent angesetzt. Er berücksichtigt die Altbausubstanz von 1908, die Energieklasse C und mögliche Marktschwankungen. Der nachhaltige Beleihungswert liegt damit bei rund 500.000 EUR.
Ertragswert-Herleitung
Ertragswert je nach Zins
Nachhaltige Kaltmiete 1.300 EUR mal 12 ergibt 15.600 EUR Rohertrag. Abzüglich 22 Prozent Bewirtschaftungskosten verbleibt ein Jahresreinertrag von rund 12.168 EUR. Kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins von 3,0 Prozent ergibt sich ein Ertragswert von rund 406.000 EUR. Er liegt deutlich unter dem Sachwert, typisch für hochpreisige Wiener Wohnlagen.
Cashflow-Realität / Monat
Kaufpreis in Höhe der Verhandlungsobergrenze von 529.088 EUR, 25 Prozent Eigenkapital, Darlehen rund 396.900 EUR, 4 Prozent Nominalzins, 30 Jahre Laufzeit.
Stresstests: was passiert, wenn es schlecht läuft
Ehrliche Gesamtinvestition
Verhandlungsobergrenze 529.088 EUR (konservativer Wert) plus rund 53.702 EUR Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Maklerprovision, Vertrag) plus rund 15.000 EUR Puffer für Anpassungen ergeben eine Gesamtinvestition von rund 597.790 EUR.
Typische Bank-Auflagen für dieses Objekt
- → Nachweis der Instandhaltungsrücklage und der Versammlungsprotokolle
- → Aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis
- → Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent gemäß Kreditvergabestandards
Top-Lage, sanierte Substanz und stabile Nachfrage sprechen für gute Finanzierbarkeit. Die Bank bewertet jedoch mit Abschlag wegen Altbau, Energieklasse C und offener Rücklagenlage und orientiert die Beleihung am nachhaltigen Wert, nicht am Angebotspreis.
Dokumenten-Prüfung
- · Kaufpreis 539.000 EUR, 94 m², 3 Zimmer, 3. Stock mit Lift
- · Baujahr 1908, Generalsanierung 2019, Energieklasse C, HWB 78
- · Betriebskosten ca. 285 EUR inkl. Rücklage, leerstehend
- ⚠ Rücklage nur unverbindlich als vorhanden bezeichnet
- ⚠ Käuferseitige Provision 3,6 Prozent brutto
- ⚠ Kein Ansprechpartner und keine Portalquelle genannt
- ⚠ Lasten, Pfandrechte und Dienstbarkeiten vor Kauf zwingend zu prüfen
- ⚠ Klasse C und HWB 78 nur aus dem Inserat, Gültigkeit nicht belegt
- ⚠ Zuschnitt und tragende Wände nicht gesichert, Grundriss ist geschätzt
- ⚠ Höhe der Rücklage und mögliche Nachzahlungen unbekannt
- ⚠ Beschlossene Haussanierungen mit Sonderdotierung wären hier ersichtlich
- ⚠ Miteigentumsanteil und Zuordnung von Keller und Balkon zu prüfen
Vor dem Kauf fragen: 12 Fragen an Verkäufer und Hausverwaltung
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage aktuell und pro Anteil?
- Welche Sanierungen an Dach, Fassade und Steigsträngen sind beschlossen oder absehbar?
- Wie hoch war die letzte Betriebskostenabrechnung und gab es Nachzahlungen?
- Welche Gewerke umfasste die Generalsanierung 2019 genau und liegen Rechnungen vor?
- Wurde die Elektrik im gesamten Haus oder nur in der Wohnung erneuert?
- Gibt es Feuchtigkeit im Keller oder an den Außenwänden?
- Welche Lasten, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen?
- Wie ist die Wohnung parifiziert und wie hoch ist der Miteigentumsanteil?
- Gibt es einen gültigen Energieausweis und wann wurde er ausgestellt?
- Wie ist die Widmung und gibt es genehmigte Bauvorhaben im Haus, etwa Dachausbau?
- Warum wird verkauft und seit wann steht die Wohnung leer?
- Ist die Fernwärme direkt abgerechnet oder über die Hausgemeinschaft?
DomoScan24-Dossier · KI-gestützte Indikation, kein beeidetes Verkehrswertgutachten · Bewertung konservativ inkl. 10 % Sicherheitsabschlag · Zins-/Marktdaten Stand 2026-07 · Version 448